Depozyt notarialny. Co to i po co to nam?

Posted on Posted in Prawo w nieruchomościach

Sama wiedza nie wystarczy, trzeba jeszcze umieć ją stosować czyli o tym ile spokoju może nam dać depozyt notarialny

Depozyt notarialny, choć mało popularny i niedoceniany u nas w kraju, jest jedną z najbezpieczniejszych form zapewniających bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami. Pozwala on zabezpieczyć interes sprzedającego poprzez potwierdzenie, iż druga strona transakcji dysponuje odpowiednią dla zawarcia umowy kwotą. Interes kupującego zaś zabezpiecza, dzięki możliwości umieszczenia konkretnych warunków w akcie przyjęcia depozytu notarialnego. Sprzedaż nieruchomości, jak każda transakcja, obarczona jest pewnym ryzykiem związanym z zapłatą ustalonej ceny. Nie wiele osób zdaje sobie sprawę, że możemy zminimalizować to ryzyko prawie do minimum poprzez ustanowienie zabezpieczenia, jakim jest depozyt notarialny. A zatem od początku…

Prawo o notariacie przewiduje istotną instytucję, zabezpieczającą interesy obu stron umowy sprzedaży, jaką jest przyjęcie przez notariusza kwoty pieniężnej na przechowanie zwane depozytem notarialnym.

Jak wynika z art. 108 Ustawy Prawo o Notariacie, „notariusz w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu lub jej następny prawnemu, papiery wartościowe albo pieniądze w walucie polskiej lub obcej”. Dla udokumentowania tych czynności notariusz sporządza protokół w formie aktu notarialnego, a także prowadzi specjalne konto bankowe.

Warto tu wspomnieć, że choć depozyt notarialny stanowi dużo bezpieczniejszy sposób zabezpieczenia transakcji niż np. dobrowolne poddanie się egzekucji, co do zapłaty ceny, wciąż nie zjednał sobie dużego grona zwolenników. Wynika to prawdopodobnie z małej świadomości społecznej klientów o istnieniu takiej instytucji, a także z dodatkowych kosztów, które się z tym wiążą. Musimy wiedzieć, że depozyt notarialny ma sens w sytuacji, gdy znaczna część lub całość zakupu finalizowana jest ze środków własnych kupującego. Z perspektywy sprzedawcy stanowi on zabezpieczenie i gwarancje otrzymania umówionej ceny sprzedaży. Z punktu widzenia kupującego natomiast gwarantuje spełnienie określonych w protokole warunków, np. przekazanie mu nieruchomości czy wpisania do księgi wieczystej. Ponadto kupujący nie musi wpłacać ustalonej kwoty na rachunek bankowy sprzedającego przed zawarciem umowy sprzedaży. Pieniądze przekazane notariuszowi są bezpieczne, gdyż jest on osobą zaufania publicznego, a nasze środki spoczywają na specjalnie do tego przeznaczonym rachunku. Możemy też być spokojni, ponieważ pieniądze na rachunek bankowy sprzedającego zostaną przez notariusza przelane dopiero w momencie ziszczenia się warunków określonych w protokole przyjęcia do depozytu, jeśli zaś do zawarcia umowy nie dojdzie – wtedy zostaną one kupującemu zwrócone.

Standardowym przykładem złożenia depozytu, jest zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży.

Strony tej umowy ustalają, że w terminie określonym w umowie, kupujący wpłaci do depozytu na rachunek notariusza całą cenę sprzedaży. Wówczas po zawarciu umowy przyrzeczonej, sprzedający będzie uprawniony do otrzymania całej ceny sprzedaży, bezpośrednio z depozytu notariusza. Ważne jest tylko, że w chwili sporządzania protokołu środki pieniężne muszą już być zaksięgowane na rachunku depozytowym notariusza. W protokole strony dokładnie określają warunki, kiedy i komu notariusz wypłaci wpłacone środki. Jeżeli jesteście sprzedającymi i macie obawy czy na pewno otrzymacie środki z depozytu albo czy nie ma ryzyka, że kupujący wycofają zdeponowane pieniądze już śpieszę Wam z odpowiedzią. Możecie być zupełnie spokojni, nie ma takiej możliwości. Jeżeli notariusz przyjął przedmiot do depozytu z zastrzeżeniem jego wydania (ewentualnie przy zachowaniu określonych warunków) wskazanej osobie trzeciej, wtedy nie wchodzi w rachubę odwołanie tego zastrzeżenia ani przez notariusza, ani przez deponenta. Jest to stanowisko Sądu Najwyższego, który bardzo dobitnie podkreślił zabezpieczająca funkcję depozytu notarialnego. Celem, tej instytucji jest wzmocnienie bezpieczeństwa transakcji,  a notariusz, jako osoba zaufania publicznego, jest gwarantem, że sprzedający nieruchomość otrzyma ustaloną cenę. Kupujący mogą żądać zwrotu kwoty wpłaconej do depozytu notarialnego, tylko wtedy, gdy nie zawarto umowy sprzedaży. Przykładowo roszczenia z tytułu rękojmi za ukryte wady nie są podstawą do niewypłacenia środków sprzedającemu.

Depozyt notarialny jest też bezpieczną formą zapłaty dla kupujących. Ze względu na to, że:

  • rachunek depozytowy jest specjalnym, odrębnym rachunkiem bankowym przeznaczonym dla celów depozytowych, którymi w żaden sposób notariusz nie może dysponować,
  • pieniądze wpłacone są do notariusza – osoby zaufania publicznego,
  • czynność notarialna wpłacenia pieniędzy do depozytu jest objęta tajemnicą zawodową notariusza i nikt o jej zaistnieniu, poza jej Stronami, się nie dowie,
  • pieniądze mogą być wypłacone drugiej stronie umowy wyłącznie na podstawie ściśle określonych warunków,
  • w razie problemów ze sfinalizowaniem transakcji – pieniądze zostaną natychmiast zwrócone wpłacającemu,

nie ma możliwości stracenia depozytu, czy jego zajęcia z jakiegokolwiek tytułu.

Z praktyki wiem, że zdarzają się sytuacje, kiedy to sprzedający uzależniają zawarcie umowy sprzedaży od zapłaty ceny sprzedaży gotówką przy zawarciu umowy. Boją się, że w przeciwnym wypadku mogą zostać oszukani, musimy bowiem pamiętać, że przeniesienie własności nie zależy od zapłaty ceny. Notariusz zabezpiecza interes stron zamieszczając w akcie klauzulę o poddaniu się egzekucji, niemniej strona sprzedająca nigdy nie ma gwarancji, czy strona kupująca faktycznie dysponuje wystarczającym mieniem do wyegzekwowania ceny sprzedaży. Dla kupującego natomiast sytuacja taka stanowi znaczny dyskomfort, który związany jest z posiadaniem sporej kwoty gotówki przy zawarciu umowy sprzedaży. Przy cenie mieszkania wynoszącej ok. 300 tys. zł. oznaczałoby to konieczność wypłaty z banku kupującego tak wysokiej kwoty, następnie transport tej kwoty z banku do kancelarii notarialnej, potem sprawdzenie kwoty pieniędzy przez sprzedającego i dopiero przekazanie jej po zawarciu umowy sprzedaży. Jeżeli strony przy zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży zdecydują się na wybór tej szczególnej instytucji prawnej, jaką jest przyjęcie kwoty do depozytu przez notariusza, to wówczas notariusz, jako osoba zaufania publicznego, wypłaca po zawarciu umowy sprzedaży, całą cenę sprzedaży bezpośrednio na rachunek sprzedającego i tym samym notariusz, należycie zabezpiecza interesy obu stron umowy sprzedaży.

Co do wysokości kosztów związanych ze złożeniem środków do depozytu notarialnego wynikają one wprost z Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Koszty wynoszą połowę stawki maksymalnej przewidzianej dla danej kwoty. Do tego należy doliczyć podatek VAT (23%) oraz ewentualne koszty wypisów aktu notarialnego. Dla przykładu przy kwocie depozytu 400tyś.zł. maksymalne koszty aktu będą następujące: 1185zł netto, do tego doliczamy 23% podatek VAT, co daje nam kwotę 1457,55zł oraz opłaty za wypis aktu notarialnego, czyli 7,40zł brutto za każdą stronę.

Podsumowując… Jeżeli znajdziemy się w sytuacji, w której zostaniemy poproszeni o złożenie depozytu notarialnego możemy być spokojni, gdyż jest to narzędzie, które zwiększa tylko bezpieczeństwo transakcji. Jeżeli będziemy dalej mieć wątpliwości lub jakieś przepisy z tym związane okażą się dla nas nie jasne najlepiej będzie skorzystać z doradztwa i pomocy osoby doświadczonej, posiadającej wiedze w tym zakresie i mającej do czynienia na co dzień z takimi narzędziami prawnymi np. jak zaufany agent nieruchomości.

Tomasz Woźniak