Jak zarobić kupując mieszkania deweloperskie na cele inwestycyjne.

Posted on Posted in Jak kupić mieszkanie

Na rynku pierwotnym, szczególnie w większych miastach powstają co chwilę nowe, pojedyncze inwestycje oraz całe osiedla. Ładniejsze i nieco mniej ładne. Są takie, które pozwalają na zachowanie prywatności, inne zaś mają rozplanowany układ mieszkań tak, że można od sąsiada pożyczyć cukier przez okno 😉

Jakie zatem wybrać mieszkania deweloperskie na cele inwestycyjne?

Występuje kilka metod pozwalających na tym zarobić i wszystkie charakteryzuje ta sama prawidłowość: im szybciej tym lepiej.

Przedsprzedaż to coś na podobieństwo pierwszej emisji akcji – bierze w niej udział często określona liczba lokali i zaczyna się najczęściej jeszcze przed wbiciem pierwszej łopaty w ziemię. Dlaczego wtedy? Bo jest najtaniej i jest największy wybór ! Deweloper często kredytując budowę musi regulować pierwsze transze żeby móc dysponować kolejnymi kwotami. Aktualnie sytuacja idealna dla budujących jest wtedy, gdy sprzedadzą wszystkie lokale zanim skończą prace budowlane. Wobec powyższego muszą wynikać z tego tytułu profity.

Jak więc zarabiać ?

Kupując dziurę w ziemi – wykończ mieszkanie i sprzedaj.

Są osiedla gdzie w taki sposób inwestorzy zarabiali w ciągu 2 lat ponad 20% wartości i co najważniejsze szybka i sprawna sprzedaż mieszkania nie stanowiła dużego problemu. Sprawdź koniecznie co znajduje się na sąsiednich działkach i jakie są plany inwestycyjne. Dziś może tam być kwitnąca zielenią łąka zaś za dwa lata hałaśliwy plac budowy. Takie informacje można próbować uzyskać od planistów przestrzennych danej gminy, deweloperów którzy nabyli grunty i dopiero w przyszłości planują rozpocząć inwestycję oraz u dedykowanych fachowców z branży nieruchomości, którzy mają dostęp do tych informacji z racji wykonywanego zawodu.

Kupując dziurę w ziemi – wykończ i wynajmij.

Zdarzają się klienci, którzy na taki cel kupują całe klatki schodowe. W tym przypadku warto przy wykańczaniu nieco bardziej postawić na trwałość materiałów – mieszkanie z najemcą zużywa się szybciej, a kolejny remont po 2 latach powoduje niepotrzebny zastój. A co jeśli się nie znamy na remontach? Można skorzystać wtedy z profesjonalnych firm remontowych. Jakie są plusy? Mamy gwarancje zarówno na materiały jak i na robociznę – w przypadku najemców, gdzie usterki pojawiają się nagle i znikąd może to być przydatny atut.

Zysk przy wynajmie klasycznym nie jest wysoki, ale przychód przewyższa koszty kredytu i to właśnie najemca spłaca za nas kredyt. Korzystniej stosunek przychodów do kosztów wychodzi w przypadku wynajmu krótkoterminowego. Wymaga to jednak posiadania droższej nieruchomości oraz pochłania więcej czasu.  Jeśli nie inwestujemy w ścisłym centrum miasta to należy zwrócić uwagę by nie kupować w inwestycji gdzie 50% mieszkań zostało kupionych na ten cel. Najemca będzie miał wtedy ogromny wybór i może negocjować cenę i warunki najmu. Profesjonalny Doradca ds Nieruchomości działający w tym segmencie powinien dysponować taką wiedzą, gdyż klienci informują na jaki cel szukają mieszkań. Bardzo istotna jest również forma własności gruntu oraz miesięczne koszty administracyjne.

Kup dziurę w ziemi – sprzedaj miesiąc przed oddaniem inwestycji.

Najszybsza inwestycja działająca na zasadzie dźwigni finansowej. Działanie bardziej podobne do grania na forexie, ale przy niewielkiej inwestycji środków gotówki można na niej zarobić najwięcej. Są deweloperzy którzy oferują sprzedaż na warunkach 10/90, 20/80, co znaczy że sprzedają mieszkanie za 10% wartości a pozostałe 90% wartości klient spłaca na miesiąc przed oddaniem lokalu w ręce nabywcy. Aktualnie wiele inwestycji deweloperskich cieszy się popularnością dla tego systemu inwestowania w mieszkania deweloperskie a przeciętnemu Kowalskiemu pozostają mieszkania w tzw. “drugim obiegu”.

Jednym z najważniejszych czynników w tej branży jest lokalizacja. Istotne są również komunikacja, fajne otoczenie, jakość osiedla, infrastruktura a czasami i moda na daną dzielnicę.

Można skorzystać z doświadczenia agenta, który sprzedawał bądź wynajmował podobne mieszkania i jego znajomość materii jest dla nas bezcenna.

Za gotówkę czy na kredyt ? Wszelkie poradniki pisane przez doświadczonych inwestorów sugerują, żeby inwestować pieniądze banku. Jeśli kupujemy z myślą o szybkiej transakcji wtedy odsetki nie będą aż tak odczuwalne. A co jeśli nie mamy pieniędzy na wkład własny? Czasami można i tutaj jakoś zaradzić.

Skąd wiedzieć o promocyjnych finansowo inwestycjach? Można oczywiście codziennie odwiedzać dewelopera, ale wygląda to trochę jak promocje w hipermarkecie – nie są one znane z wyprzedzeniem. Pamiętajmy, że deweloper to nie biuro sprzedaży mieszkań na terenie budowy. Warto być w stałym kontakcie ze swoim Doradcą ds Nieruchomości specjalizującym się w ofertach rynku pierwotnego. Oni najczęściej dysponują kompletem informacji bezpośrednio od deweloperów i potrafią ocenić atrakcyjność danej oferty, a także pomóc w przeprowadzeniu transakcji.

Jak przy każdej inwestycji tak i w tym przypadku – najwięcej zarobią Ci, którzy będą pierwsi nawet gdy popełnią przy tym drobne błędy.

 

Napisz do nas i dowiedz się więcej na ten temat

 

 

Michał Spodymek