Jak sprzedać mieszkanie z hipoteką

Posted on Posted in O nieruchomościach słów kilka

Nie taki diabeł straszny jak go malują, czyli jak sprzedać mieszkanie
z hipoteką

Powiedzmy sobie szczerze, dla osoby zajmującej się tym zawodowo sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem tzw. „hipoteką” nie stanowi przeszkody. Dla osoby, która styka się z tym pierwszy raz może być to nie lada wyzwanie i prawdą jest, że trzeba się do tego dobrze przygotować. Musimy pamiętać, że w księdze wieczystej naszej nieruchomości bank zabezpieczył się wpisem
w dziale IV, a co za tym idzie będziemy musieli poinformować go o swoich zamiarach sprzedaży. Hipoteka, bowiem przywiązana jest do nieruchomości, a nie do właściciela. W momencie, w którym decydujemy się na sprzedaż musimy być świadomi, że jesteśmy zobligowani tę hipotekę spłacić.

Na początku jednak skupmy się na szukaniu „chętnego” na zakup naszego mieszkania.

W tym celu należy przedstawić ofertę mieszkania na portalach specjalizujących się w sprzedaży nieruchomości. Jeżeli nie mamy doświadczenia i wiedzy w obrocie nieruchomościami, a zależy nam na szybkiej i sprawnej sprzedaży oraz profesjonalnym zaprezentowaniu naszego „m” powinniśmy zwrócić się do biura nieruchomości, które wykonana za nas najcięższą pracę, a także przeprowadzi nas przez meandry prawa i obowiązujących przepisów w sposób jak najmniej bolesny. Pamiętajmy, że doświadczony agent to osoba, która z założenia ma większą wiedzą na temat sprzedaży niż my, a co za tym idzie jej doświadczenie może okazać się bezcenne jeżeli pojawią się jakieś trudności w finalizacji naszej transakcji. Warto też pamiętać, aby od razu poinformować potencjalnego nabywcę albo agenta opiekującego się naszym mieszkaniem, że nieruchomość jest obciążona kredytem,
z reguły informacja ta niczego nie zmienia, jednakże jest to ważny element stanu prawnego naszej nieruchomości.

Kiedy już trafi nam się zainteresowany klient, a cena sprzedaży została zaakceptowana przez obie strony, przystępujemy do finalizacji sprzedaży.

W pierwszej kolejności podpisujemy umowę przedwstępną. W sytuacji, gdy naszą sprzedaż prowadzi biuro nieruchomości na pewno sporządzi ono draft takiej umowy, umówi strony i pomoże zebrać potrzebne dokumenty. Jest to bardzo wygodne rozwiązanie, gdyż możemy być pewni, że projekt przygotowany przez agencje będzie zawierał wszystkie niezbędne informacje o nieruchomości, a także będzie prawnym zabezpieczeniem każdej ze stron. Jeżeli jednak zdecydujesz się na sprzedaż samodzielną, warto pomyśleć o umowie w formie aktu notarialnego, taka umowa zawiera wszystkie elementy żeby zabezpieczyć obie strony, a notariusz dodatkowo będzie mógł rozwiać wszystkie wątpliwości i odpowiedzieć na pytania natury prawnej. Trzeba jednak pamiętać, że umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego to dodatkowe koszty.

Do umowy przedwstępnej będą nam już potrzebne konkretne dokumenty. Musimy udać się do banku, który udzielił nam kredytu i poprosić o zaświadczenie o tym ile kredytu zostało nam jeszcze do spłaty. Zaświadczenie takie musi zawierać:

  • dane kredytobiorcy,
  • datę udzielenia kredytu,
  • wysokość finansowania,
  • aktualne saldo,
  • numer rachunku technicznego do spłaty,
  • wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę (w wybranych bankach),
  • deklaracje wydania dokumentów pozwalających na zwolnienie zabezpieczenia.

Warto już wcześniej zorientować się czy nasz bank pobiera prowizje za wcześniejsza spłatę zadłużenia, a także, jakie przewiduje opłaty za wydawanie zaświadczeń są to, bowiem koszty, które będziemy pokrywać z własnej kieszeni.

Kolejnym bardzo ważnym dokumentem jest promesa, czyli obietnica banku, że zaraz po otrzymaniu odpowiedniego przelewu od kupującego naszą nieruchomość wyda zgodę na wykreślenie swojego zapisu z księgi wieczystej. Dzięki temu sytuacja prawna mieszkania będzie jasna zarówno dla nas, jako sprzedających, ale także dla kupujących jak i dla banku.

Zdarzają się też banki, które oprócz zaświadczenia o wysokości zadłużenia i promesy, będą od nas oczekiwać opinii na temat terminowości jego spłaty, zaświadczenia o niezaleganiu
z podatkiem od nieruchomości lub czynszem.

Dokumenty wydane przez bank ważne są 30 dni, przeważnie banki wystawiają potrzebne nam zaświadczenia w ciągu jednego maksymalnie trzech dni. Trzeba pamiętać o „terminie ich ważności”
i wówczas spisać umowę przedwstępną.

Jeżeli decydujemy się stworzyć taka umowę samemu pamiętajmy, że bezwzględnym minimum jest wskazać:

  • strony umowy,
  • cenę nieruchomości,
  • wysokość zaliczki lub zadatku,
  • termin zawarcia umowy przeniesienia własności (która musi się odbyć w formie aktu notarialnego).

Przy obecnej sytuacji na rynku nieruchomości jest wysoce prawdopodobne, że osoba, która zechce kupić nasze mieszkanie również będzie wspomagać się kredytem, a co za tym idzie dopiero, kiedy będziemy mieć podpisaną umowę przedwstępną kupujący będzie mógł złożyć wniosek o kredyt hipoteczny. W tej sytuacji musimy poczekać na pozytywną decyzje kredytową.  Zgodnie z ustawą, czas na decyzję banku wynosi 21 dni od przyjęcia wniosku kredytowego.

Idąc tym tokiem, w celu finalizacji sprzedaży musimy udać się do notariusza i spisać umowę sprzedaży mieszkania. Poza dokumentami z banku dotyczącymi kredytu hipotecznego będą nam potrzebne jeszcze następujące dokumenty:

  • odpis z księgi wieczystej dla nieruchomości (obecnie można sprawdzić elektronicznie),
  • z Urzędu Gminy/Miasta zaświadczenie:
    • że nasza nieruchomość nie znajduje się w specjalnej strefie rewitalizacji,
    • że nikt nie jest zameldowany w lokalu,
    • o braku zaległości w opłatach z tytułu podatku od nieruchomości lub z tytułu użytkowania wieczystego gruntu,
  • ze Starostwa Powiatowego zaświadczenie potwierdzające, że nieruchomość jest lub nie jest objęta planem urządzenia lasu,
  • dokument stwierdzający nabycie prawa do lokalu (np. akt notarialny zakupu nieruchomości),
  • zaświadczenie ze wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni o braku zaległości w opłatach czynszowych i eksploatacyjnych za lokal.

Musimy być przygotowani, że notariusz może poprosić nas o przyniesienie jakichś dodatkowych dokumentów, ma to na celu zapewnienie obu stronom bezpieczeństwa transakcji. W sytuacji, gdy osoba kupująca od nas mieszkanie zaciąga kredyt, udaje się z wypisem aktu notarialnego do swojego banku. Tylko w ten sposób bank nabywcy będzie wiedział, jaką część środków musi przelać na rachunek naszego banku, w którym mamy kredyt, a ile na nasz osobisty rachunek.

Dla przykładu: sprzedajemy mieszkanie za 500tyś, a kredytu do spłaty zostało nam 200tyś. Bank kupującego przelewa kwotę 200tyś do naszego banku w celu całkowitej spłaty kredytu, a pozostałe 300tyś na nasz osobisty rachunek.

Pamiętajmy tylko, aby w naszym banku zgłosić dyspozycje całkowitej spłaty zadłużenia, bez takiej deklaracji bank nie będzie mógł rozliczyć kredytu.

Jeżeli zdarzyłoby się, że nasz kupujący nie potrzebuje kredytu i posiada gotówkę potrzebną na zakup naszej nieruchomości, również warto spisać wtedy umowę przedwstępna, choć nie jest to konieczne
i od razu możemy udać się do notariusza. Wtedy notariusz w umowie określi kwoty, które kupujący będzie musiał przelać do banku i na nasz rachunek.

Podsumowując, przy sprzedaży nieruchomości warto aby cały proces był pilotowany przez osobę, która ma doświadczenie w takich transakcjach. Wyjaśni nam ona wszelkie niejasności, pomoże przygotować dokumenty, będzie służyć swoim doświadczeniem, a także czasem potrzebnym do załatwienia wszystkich formalności.

Pamiętajmy! Dobry agent w dzisiejszych czasach jest na wagę złota, załatwi za nas wszystkie zaświadczenia, dokumentacje urzędową, a także jest w stanie wynegocjować dużo lepszą cenę ze sprzedaży niż my. Takie rozwiązanie to dla nas oszczędność czasu, nerwów a także realnie większy zysk ze sprzedaży.

Tomasz Woźniak