Jak sprzedać nieruchomość obcokrajowcom

Posted on Posted in Prawo w nieruchomościach

Ciężki orzech do zgryzienia – sprzedajemy mieszkanie obcokrajowcom

Podjęliśmy decyzję o sprzedaży naszego „M”, łatwo nie było, ale życie często serwuje nam zmiany i może czasem lepiej iść z nurtem.

Przeczytaliśmy naście stron z branży nieruchomości, rozmawialiśmy ze znajomymi, spotkaliśmy się z kilkoma agentami z biur nieruchomości, wyrobiliśmy sobie porządny grunt żeby zacząć działać. Przygotowaliśmy nasze mieszkanie najlepiej jak umieliśmy, zrobiliśmy kilka zdjęć i pokazaliśmy na nich to co najciekawsze. Umieściliśmy nasze ogłoszenie na kilku najpopularniejszych portalach
i czekaliśmy. Tygodnie mijały, a chętnych jak na lekarstwo. I tu zawsze powinna się nam zapalić lampka, że może nie wszystko do końca zrobiliśmy tak jak należy. Jak mantrę będę Wam też powtarzał, że dobry agent jest jak skarb zawsze jeżeli planujemy coś zmienić ze stanem prawnym naszej nieruchomości – a to dlatego, że już na samym początku dobra agencja zaoferuje nam wachlarz narzędzi i usług, które przyspieszą sprzedaż, a także będą mieć pozytywny wpływ na końcową wartość naszego mieszkania. Począwszy od wyceny, przedstawienia kilku kierunków działania przez home staging oraz profesjonalną sesję zdjęciową kończąc na wyeksportowaniu naszej oferty na naście jak nie dziesiąt portali branżowych. Taki zakres działania nie jest osiągalny dla osoby która styka się ze sprzedażą pierwszy raz.

Więc jeżeli zaufamy specjalistom z branży możemy być pewni że cena naszego mieszkania będzie atrakcyjna, nieruchomość zostanie bardzo korzystnie zaprezentowana a nam jedyne co pozostanie to wycieczka do notariusza na podpisanie umowy sprzedaży i radość z poszukiwania nowego „M”.

Ale to za chwilę… Bo jeżeli jednak sprzedajemy sami może nas spotkać niespodzianka, która w obecnej sytuacji na rynku nieruchomości nie powinna budzić już zdziwienia.
A mianowicie… przychodzi ten dzień, to wyczekiwane spotkanie… i na prezentację naszego mieszkania zjawiają się cudzoziemcy. Od razu rodzi nam się w głowie milion pytań „czy oni w ogóle mogą kupować w Polsce nieruchomości?”, „ ile to będzie formalności?”, „na pewno będą jakieś problemy w finalizacji” itd. Łapiemy się myśli najlepszej „na pewno im się nie spodoba i po problemie”…, niestety nasze „M” bardzo im się podoba i chcą je kupić. Zakładając, że podczas prezentacji nie mieliśmy większych problemów językowych żeby się porozumieć, cena została zaakceptowana a zatem teraz my musimy podjąć decyzje – sprzedajemy czy czekamy aż zjawi się ktoś inny.

Trzeba rozważyć wszystkie za i przeciw. Musimy też wiedzieć, że to nasi zainteresowani kupnem mają o wiele więcej pracy
z załatwieniem wymaganych dokumentów, z naszej strony będzie to standardowa procedura, jednakże, jeżeli zależy nam na czasie, musimy bardzo poważnie się zastanowić, gdyż sprzedaż może trwać nawet kilka miesięcy. I tu ponownie zaryzykowałbym stwierdzenie, że pomoc osoby, na co dzień zajmującej się obrotem nieruchomościami, poruszającej się swobodnie w obowiązujących przepisach prawa, może okazać się dużym ułatwieniem już na samym początku. A zatem czego możemy się spodziewać i czego możemy oczekiwać…?

Na początku musimy wiedzieć, że przepisy dość skrupulatnie określają obrót nieruchomościami, jeżeli jedną ze stron będzie obcokrajowiec. Najważniejsza rzecz – jakiej narodowości jest nasz cudzoziemiec – to ważna informacja, gdyż da nam pierwszy pogląd jak dużo czasu mogą nam zająć formalności przy sprzedaży. Ze względu na unijne ustawodawstwo, obywatele państw członkowskich, a także kilku innych krajów europejskich mają ułatwioną drogę do zakupu nieruchomości. Inaczej sytuacja przedstawia się, jeżeli mamy do czynienia z osobą, która nie posiada obywatelstwa jednego z krajów unijnych, a jest na przykład obywatelem Ukrainy, Turcji czy Rosji. Takie osoby, co do zasady muszą uzyskać pozwolenie na zakup nieruchomości od Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji ale i tutaj jest furtka. Przejdźmy zatem do konkretów…

Ważne jest czy sprzedajemy zabudowaną nieruchomość gruntową (potocznie określaną jako dom) czy lokal mieszkalny ponieważ przepisy różnicują kupno mieszkania od zakupu domu czy ziemi. Cudzoziemiec, który posiada w Polsce wizę, zezwolenie na pobyt czasowy, zezwolenie na pobyt stały czy też Kartę Polaka nie potrzebuje żadnego konkretnego zaświadczenia czy pozwolenia, które uprawniałoby go do zakupu mieszkania czy garażu. Warto wiedzieć, że o samodzielności lokalu i jego przeznaczeniu na cele mieszkalne decyduje właściwy starosta wydając stosowne zaświadczenie.

Inaczej sytuacja przedstawia się jeżeli sprzedajemy dom, w takim przypadku tylko osoba która:

  • mieszka w Polsce co najmniej 5 lat od udzielenia zezwolenia na pobyt stały lub czasowy lub
  • jest w związku małżeńskim z obywatelem RP i mieszka w Polsce co najmniej od dwóch lat a nabywana nieruchomość wejdzie do majątku wspólnego małżonków,

może zakupić nieruchomość bez zezwolenia odpowiedniego Ministra, w każdym innym przypadku będzie ono wymagane.

Jeżeli okazało by się że nasi zainteresowani kupnem posiadają już pozwolenie zwróćmy uwagę na datę jego wydania, wydane zezwolenie ważne jest dwa lata. Może się również zdarzyć, że obcokrajowiec przedstawi nam promesę – jest to obietnica wydania zezwolenia na zakup dowolnej nieruchomości wydana przez właściwego Ministra. Promesa ważna jest przez rok od daty jej wydania.

W przeciwnych przypadkach sprawa się nieco komplikuje, gdyż procedura wydawania zezwoleń trwa minimum od 2 do 4 miesięcy i może się zdarzyć, że cudzoziemiec otrzyma odmowną decyzje na zakup nieruchomości. Jeżeli jednak zgodzimy się poczekać niech nie zdziwi nas, że zostaniemy poproszeni o:

  • dokumentację prawną nieruchomości:
    • odpis księgi wieczystej,
    • wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej,
    • wykaz zmian gruntowych,
    • wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zaświadczenie o jego braku,
  • nasze oświadczenie o woli sprzedaży nieruchomości,
  • sporządzenie umowy przedwstępnej (gdyż jej kopia musi być złożona wraz z wnioskiem o wydanie pozwolenia).

Zakładając, że uda nam się przebrnąć przez początkowe trudności z gromadzeniem dokumentów, pozwoleń i ewentualnymi problemami wynikającymi z komunikacji, sam zakup nieruchomości odbywa się na powszechnie obowiązujących zasadach. Gdy mamy już potrzebny komplet dokumentów udajemy się do notariusza w celu finalizacji transakcji.

Zasadą jest, że czynności notarialne dokonuje się w języku polskim, przepisy dopuszczają jednak sytuacje kiedy notariusze mogą uczynić to dodatkowo w języku obcym. Takie restrykcje dotyczą w szczególności czynności dla których wymagana jest forma aktu notarialnego, czyli tak jak w naszym przypadku sprzedaż nieruchomości. Podczas odczytywania takiego aktu obecny jest tłumacz przysięgły, który na bieżąco tłumaczy treść aktu cudzoziemcowi. Trzeba zatem się liczyć, że przy sporządzaniu umowy końcowej mogą wystąpić dodatkowe koszty.

Podsumowując, sprzedaż nieruchomości zawsze wiąże się z szeregiem formalności, których należy dopełnić aby transakcja była zawarta zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.
Co gdy przyszłym właścicielem naszego mieszkania okaże się być obcokrajowiec, a my zdecydujemy się na taką transakcje? Na pewno trzeba uzbroić się w cierpliwość i czas,
a także liczyć się z tym, że na jakimś etapie umowa może nie dojść do skutku bez winy którejś ze stron. Na pewno rozsądnym wyjściem w takiej sytuacji jest zaufanie specjalistom
z branży nieruchomości, którzy maja wiedzą w obrocie nieruchomościami i przeprowadzili już kilka umów sprzedaży nieruchomości z cudzoziemcami, poza tym na każdym etapie będą mogli pomóc każdej ze stron, aby czuła się bezpiecznie i komfortowo.

Tomasz Woźniak