Jak założyć księgę wieczystą?

Posted on Posted in Prawo w nieruchomościach


Dziś znowu zawędrujemy bardziej w tematykę prawniczą, a mianowicie omówimy sobie etapy założenia księgi wieczystej. Jednak na początek powiedzmy sobie co to jest księga wieczysta, po co nam ona i jaka role odgrywa w obrocie nieruchomościami.

Przepisy w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych reguluje ustawa z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece.

Dla tych, co nie mają problemu z przebrnięciem i zrozumieniem 128 artykułów zapraszam do przeczytania tekstu źródłowego, a dla wszystkich pozostałych, którzy mają ochotę na wyczerpujące informacje, ale podane w pigułce zapraszam do lektury.

Księgi wieczyste zakładane i prowadzone są przez Sądy Rejonowe.

Fundamentem ksiąg wieczystych jest domniemanie, ze prawa do niej wpisane są zgodne z rzeczywistym stanem prawnym. Zapisy w księdze wieczystej są wiążące, dzięki czemu osoby trzecie mogą w pełnym do nich zaufaniu dokonywać czynności prawnych dotyczących danej nieruchomości. Najważniejszym w moim odczuciu szczegółem związanym z księgą wieczystą jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (o czym mówi art. 5 ustawy). Mówiąc najprościej to co jest zapisane w księdze wieczystej jest wiążące. Jeżeli występują niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze, a rzeczywistym stanem prawnym niezgodności rozstrzygane są na korzyść osoby, która według treści księgi nabyła własność albo inne prawo rzeczowe. Musimy też pamiętać, że księgi wieczyste są jawne, co oznacza, że w praktyce każdy ma prawo do sprawdzenia stanu nieruchomości, a co za tym idzie nie możemy zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.
Od 2003 roku jest sukcesywnie prowadzona informatyzacja ksiąg wieczystych, więc wystarczy posiadać (spytać sprzedającego) o numer księgi wieczystej i w łatwy sposób możemy prześledzić historię interesującej nieruchomości.

Księgi wieczyste prowadzi się dla następujących nieruchomości:

  • grunty – części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności,
  • budynki – jeżeli na mocy odrębnych przepisów stanowią odrębną od gruntu własność,
  • lokale – wyodrębnione i stanowiące osobny przedmiot własności.

Kto może założyć księgę wieczystą:

  • właściciel nieruchomości,
  • osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
  • osoba, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do danej nieruchomości (np. hipoteka),
  • wierzyciel (jeśli przysługuje mu prawo, które ma być wpisane do księgi),
  • państwowa jednostka organizacyjna, której przysługuje użytkowanie wieczyste na danej nieruchomości.

Powiedzmy teraz sobie, dlaczego zatem założenie księgi jest tak istotne i jakie są etapy jej założenia. Mówiąc najprościej księga wieczysta rozwiewa wszelkie wątpliwości co do tego, kto jest prawnym właścicielem nieruchomości. Zawiera wszystkie informacje o nieruchomości, w tym o ewentualnych obciążeniach domu, mieszkania, lokalu czy działki. Zapewnia bezpieczeństwo prawne nieruchomości, zarówno jej właścicielowi, jak i potencjalnemu nabywcy. Założenie księgi wieczystej jest absolutnie koniecznie w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny.

Sama procedura założenia księgi wieczystej rozpoczyna się od złożenia wniosku wraz z wymaganymi dokumentami do wydziału wieczystoksięgowego Sądu Rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Formularze wniosków o założenie księgi wieczystej dostępne są w sądach i na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Jeśli zdecydujemy się na założenie księgi wieczystej w wersji elektronicznej, wówczas należy wypełnić elektroniczny dokument dostępny na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.

Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości dokonywane jest na podstawie wniosku KW-ZAL zawierającego w szczególności:

  • oznaczenie nieruchomości, miejsca jej położenia, obszaru oraz sposobu korzystania z nieruchomości,
  • wymienienie wszystkich uprawnionych, na których rzecz własność ma być wpisana oraz wskazanie ich adresów,
  • powołanie tytułu własności nieruchomości,
  • wyszczególnienie obciążających nieruchomość ograniczonych praw rzeczowych lub ograniczeń w jej rozporządzaniu albo oświadczenie wnioskodawcy, że nie wie o istnieniu takich praw lub ograniczeń.

Dodatkowo składając wniosek musimy do niego załączyć następujące dokumenty:

  • dokument poświadczający prawo własności – dokument ten musi poświadczać zarówno prawa obecnego właściciela, jak też osoby, od której nastąpiło nabycie (np. akt notarialny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku czy zasiedzenia, akt własności ziemi, umowa przekazania gospodarstwa rolnego sporządzona przed naczelnikiem lub sekretarzem gminy),
  • wypis z rejestru gruntów określający oznaczenie nieruchomości,
  • wyrys z mapy ewidencyjnej określający miejsce jej położenia, obszar oraz sposób korzystania z nieruchomości,

Jeżeli dla nieruchomości był prowadzony zbiór dokumentów, wniosek powinien zawierać wskazanie numeru tego zbioru.

Wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy otrzymamy po złożeniu stosownego zamówienia w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (PODGiK) właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Czas oczekiwania na sporządzenie dokumentacji przez Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej może być różny i wahać się od kilku dni do 2 tygodni.

Wypisy z rejestru gruntów oraz wyrysy z map są wydawane przez PODGiK za odpłatnością. Obecnie za wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej w postaci dokumentu drukowanego zapłacimy 150 zł. Dokumenty wydawane przez PODGiK winne być opatrzone klauzulą:

Dokument niniejszy jest przeznaczony do dokonywania wpisu w księdze wieczystej”.

Pamiętajmy aby przy odbiorze dokumentów zwrócić szczególną uwagę, czy dokumenty został oznaczone powyższym zapisem. Należy pamiętać również, że wypis z rejestru gruntów oraz wyrys
z mapy ewidencyjnej są ważne trzy miesiące od daty ich wydania przez PODGiK .

Wszystkie dokumenty muszą być złożone w oryginałach bądź odpisach wydanych i poświadczonych przez instytucje, które je sporządziły (sądy, organy administracji, notariusza). W przypadku decyzji administracyjnych, orzeczeń sądowych, dokumenty powinny posiadać klauzulę prawomocności.

Pozostałe koszty wynikające z założenia księgi wieczystej przedstawiają się następująco:

  • założenie księgi wieczystej – 60 zł.
  • wpis w księdze wieczystej dotyczący prawa własności nieruchomości bądź użytkowania wieczystego – 200 zł.
  • wpis hipoteki do rejestru – 200 zł.
  • podatek od wpisu hipoteki do rejestru – 19 zł
  • za wpis „własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu lub działu spadku albo zniesienia współwłasności”
    – zapłacimy 150 zł.
  • za wpis „własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabytego w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami” – zapłacimy 150 zł.

O założeniu księgi wieczystej zawiadamiani są wszyscy uczestnicy postępowania i wnioskodawca, a także właściwy organ prowadzący ewidencję gruntów i budynków.

Jedną z dogodnych i możliwych form zakładania księgi wieczystej jest zlecenie tej czynności notariuszowi. Zlecając założenie księgi wieczystej notariuszowi musimy dostarczyć mu niezbędne dokumenty (o których mowa powyżej). Notariusz po zbadaniu dostarczonych dokumentów sporządzi za nas – za odpowiednią opłatą, wniosek KW-ZAL i przekaże do Sądu. Maksymalne stawki opłat za czynności notarialne zostały zawarte w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. W sytuacji, gdy w drodze umowy następuje przeniesienie własności nieruchomości, która nie posiada jeszcze księgi wieczystej, lub księga wieczysta ma powstać w wyniku wydzielenia, to wniosek o założenie księgi składany jest przez strony czynności w akcie notarialnym zawierającym przeniesienie własności.

Ciekawą kwestią, o której warto również wspomnieć, jest sytuacja gdy planujemy sprzedać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, gdyż w tym przypadku nie ma potrzeby zakładania księgi wieczystej. Jeżeli nabywcy będzie na tym zależało lub będzie to konieczne w związku z zakupem nieruchomości na kredyt wówczas o założenie księgi wieczystej zawnioskuje notariusz w związku z zawarciem umowy sprzedaży. Warto wiedzieć, że założenie księgi nic nie daje w kwestii wzmocnienia prawa, jak to się niektórym wydaje. Jeżeli zależy nam na umocnieniu swojego prawa, wystąpmy do spółdzielni o przeniesienie własności lokalu i wówczas po akcie notarialnym księga będzie musiała być założona.

Podsumowując, z doświadczenia wiem, że założenie księgi wieczystej może okazać się czynnością skomplikowaną i pracochłonną, dlatego jeżeli możemy skorzystać z pomocy osoby doświadczonej, która przeprowadzi nas przez tę ścieżkę, pomoże załatwić niezbędne dokumenty, wypełni z nami wniosek w ciemno korzystajmy z jej pomocy. Korzystając z pomocy notariusza musimy po prostu liczyć się z tym, że koszty będą wyższe.

Tomasz Woźniak