Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność – na czym polega i dla kogo jest??

Posted on Posted in Prawo w nieruchomościach


Wraz z początkiem roku nasz ustawodawca postanowił mocno namieszać w przepisach o przekształcaniu nieruchomości.

Mianowicie na mocy „ustawy z dnia 20 lipca 2018r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów” w znaczący sposób uprościł przepisy dotyczące przekształcania prawa użytkowania wieczystego we własność. Niestety zmiana tych przepisów pociągnęła za sobą lawinę niejasności, niedoprecyzowania w ogólnym obiegu informacji, a także duże niedoinformowanie nas obywateli zainteresowanych tematem. Oczywiście ktoś może powiedzieć, że przepisy są jasne, sprawa oczywista i wystarczy odrobina cierpliwości, ale tak powie niestety nieliczna grupa, która zagłębiła się w przepisy. Pozostałe grono zainteresowanych swoja wiedzę czerpie z tego, co usłyszy od sąsiadów/znajomych, z kilku minutowych reportaży w telewizji czy w końcu z wpisów internetowych, które często niestety wprowadzają w błąd a ten doprowadził do chaosu w urzędach i sądach wieczystoksięgowych. Chciałbym dzisiejszym wpisem obalić kilka mitów, które już narosło wokół tematu, a także opisać, na czym polega i kogo dotyczy przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność według nowych przepisów.

Zacznijmy od szybkiego wyjaśnienia sobie czym różni się prawo użytkowania wieczystego od prawa własności.

Własność to najszersze i podstawowe prawo rzeczowe pozwalające właścicielowi korzystać z rzeczy i rozporządzać nią z wyłączeniem innych osób.

Upraszczając w ramach własności mamy prawo posiadać, korzystać i pobierać pożytki z posiadanej rzeczy. Natomiast użytkowanie wieczyste to jeden z trzech rodzajów prawa rzeczowego specyficzny dla polskiego prawa dotyczący nieruchomości gruntowej. Polega na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej będącej własnością Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy osobie fizycznej lub prawnej na okres najczęściej 99 lat, w wypadkach zaś wyjątkowych dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na 40 lat (Art. 236 §1 k.c.). Użytkowanie wieczyste jest więc formą pośrednią pomiędzy własnością, a prawami rzeczowymi ograniczonymi, z tym że bardziej zbliżone jest do własności. Co ważne użytkowanie wieczyste dotyczy tylko gruntów, a nie nieruchomości samych w sobie. Zostało wprowadzone w latach 60’ ubiegłego wieku w myśl zasady panującej w PRL, że nieruchomości gruntowe w miastach powinny być własnością państwa. Oczywiście do powstania tego prawa bezwzględnie koniecznym warunkiem jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego oraz wpis tego prawa do księgi wieczystej. Mówiąc wprost w użytkowaniu wieczystym właścicielem gruntu zawsze pozostaje Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, na tej podstawie wspomniane jednostki pobierają roczną opłatę za korzystnie z ich gruntów. Natomiast użytkownik wieczysty ma zbliżone prawa do właściciela, korzysta z gruntu
z wyłączeniem innych osób, może też swobodnie rozporządzać swym prawem czyli sprzedać je, obciążać lub zapisać w testamencie.

I tyle teorii a teraz co się zmieniło…

Na początku powiedzmy sobie, że już w 2005 roku ustawodawca otworzył furtkę i pozwolił przekształcać prawo użytkowania wieczystego we własność (ustawa z dnia 29 lipca 2005r.
o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości)
, natomiast wraz z 1 stycznia 2019 roku nastąpiło automatyczne przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we własność tych gruntów. Ustawodawca jasno też określił, że „przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

  • mieszkalnymi jednorodzinnymi,
  • mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne
  • o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.”

Co za tym idzie pragnę w tym miejscu obalić chyba najczęściej powtarzający się mit, a mianowicie, że wraz z 1 stycznia 2019 użytkowanie wieczyste przestało istnieć.

Stwierdzenie to wprowadza w duży błąd użytkowników wieczystych, a także po prostu przekłamuje rzeczywistość. Użytkownie wieczyste nie znikło, a tylko pewna cześć gruntów została oddana właścicielom. W nowych przepisach znalazł się również przepis, który uniemożliwia ustanawianie nowych praw użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. Oznacza to, że z własnością lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego będzie mogło być związane wyłącznie prawo własności gruntu. Podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków będzie stanowić zaświadczenie potwierdzające przekształcenie. W ciągu maksymalnie 12 miesięcy od przekształcenia użytkowania wieczystego we własność właściciel nieruchomości otrzyma bezpłatne zaświadczenie informujące
o tym fakcie. Identyczne zaświadczenie urzędnicy wyślą w ciągu 14 dni od wystawienia dokumentu do odpowiedniego sądu rejonowego. Sąd bezpłatnie dokona wpisu własności gruntu oraz wpisu roszczenia o opłatę w dziale III księgi wieczyej w odniesieniu do każdoczesnego właściciela nieruchomości. Zawiadomienie o wpisie sąd doręcza na adres wskazany w zaświadczeniu. Zgodnie z przyjętym prawem urzędnicy maja czas do końcu roku na dostarczenie tych zaświadczeń. Co jeśli wniosek o wydanie zaświadczenia skieruje do urzędu właściciel lokalu? – urząd powinien je wydać w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku. Trzecia sytuacja dotyczy wniosku właściciela uzasadnionego potrzebą np. sprzedania lokalu albo ustanowienia odrębnej własności lokalu – wtedy urząd musi zaświadczenie wydać w terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku. Zainteresowany musi wtedy wnieść opłatę skarbową w wysokości 50 zł.

Jak pisałem wcześnie z użytkowaniem wieczystym wiąże się coroczna opłata za użytkowanie, którą trzeba uiszczać do 31 marca każdego roku. W przypadku nowej ustawy opłata ta została zastąpiona opłatą przekształceniową i będzie obowiązywać przez 20 lat począwszy od 1 stycznia 2019 roku.
Z uwagi jednak na przewidziany 12 miesięczny okres wydawania zaświadczeń potwierdzających przekształcenie, który upłynie z dniem 2 stycznia 2020 r. wprowadzono przepis przejściowy (art. 20 ust. 1), zgodnie z którym opłatę należną za rok 2019 wnosi się w terminie do 29 lutego 2020 r.
Opłata przekształceniowa została obliczona na podstawie wartości gruntu, lokalizacji i powierzchni, ale co do zasady jej wysokość odpowiada wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste obowiązującej w dniu przekształcenia. Co za tym idzie osoby, które staną się z mocy prawa właścicielami gruntów, będą zobowiązane do uiszczenia należności za nabycie prawa własności w formie corocznej opłaty przez okres 20 lat. Obowiązek wniesienia opłaty obciąża każdorazowo właściciela nieruchomości w odniesieniu do której istnieje roszczenie o opłatę, przez okres pozostały do wnoszenia tej opłaty. Nie możemy zatem powiedzieć, że pomimo iż z automatu, przekształcenie użytkowania wieczystego na własność jest bez kosztowe.

Nowe przepisy umożliwiły jednak wniesienie opłaty przekształceniowej jednorazowo, a to wiąże się z pewnymi bonifikatami.

Pisemny wniosek o bonifikatę z tytułu jednorazowej spłaty należności za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność, można złożyć dopiero po otrzymaniu wspomnianego wcześniej zaświadczenia. Tym bardziej, że będzie w nim podana wysokość opłaty przekształceniowej. Jak pewnie pamiętacie szybko też rozgorzała dyskusja na temat wysokości tych bonifikat. Na grunty należące do Skarbu Państwa dostaliśmy bowiem 60% bonifikaty, z kolei w przypadku gruntów należących do samorządów terytorialnych to gminy, powiaty czy województwa określiły same w drodze uchwały wysokość takiej ulgi i tak np. w Warszawie jest 98%,
w podwarszawskim Radzyminie i Ząbkach 60%, w Markach 90%. Dyskusja ta doprowadziła jednak do przeświadczenia, że różnica w wysokości bonifikat w zależności od tego do kogo należy przekształcany grunt jest niesprawiedliwa. I tak oto końcowo w ustawie znalazł się zapis, że bonifikata za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność na gruntach Skarbu Państwa nie będzie niższa niż ta zaproponowana przez lokalny samorząd. Po wniesieniu wszystkich opłat lub opłaty jednorazowej w terminie 30 dni dostaniemy z urzędu kolejne zaświadczenie – o całkowitej spłacie należności. Trzeba je wysłać do sądu razem z wnioskiem o wykreślenie w dziale III księgi wieczystej wpisu roszczenia
o opłatę. Zapłacimy za to odpowiednio 250 złotych (jeśli opłatę wpłaciliśmy jednorazowo) lub 75 złotych (jeśli nie korzystaliśmy z możliwości jednorazowej spłaty).

Warto również wspomnieć, że jest grupa osób, która z opłaty przekształceniowej jest zwolniona z urzędu, a są to: osoby fizyczne lub ich spadkobiercy oraz spółdzielnie mieszkaniowe, w przypadku gdy:

  • wniosły jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego,
  • użytkowanie wieczyste uzyskały na podstawie: – art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (tzw. Dekret Bieruta),
  • innych tytułów prawnych, w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa przed dniem 5 grudnia 1990 r.

Z 99% bonifikaty mogą skorzystać:

  • rodziny wielodzietne z Kartą Dużej Rodziny,
  • osoby niepełnosprawne wraz z rodzinami,
  • inwalidzi,
  • kombatanci,
  • ofiary represji wojennych i okresu powojennego.

Podsumowując dlaczego przekształcenie użytkowania wieczystego we własność to ruch w dobrą stronę?

Dzięki przekształceniu mieszkańcy uwolnili się od ciężaru opłat za użytkowanie, które często traktowane było przez nich jak haracz. Wprowadzając zaś zmiany te z automatu mocno uproszczono ścieżkę prawną, gdyż już wcześniej wiele gmin oferowało wysoką, nawet 90% bonifikatę dla przekształcających użytkowanie wieczyste w pełną własność, ale problem w tym, że w przypadku budynków wielorodzinnych przekształcenie to mógł zablokować choćby jeden z właścicieli lokali. Wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia mogła wówczas udać się do sądu, ale na rozstrzygnięcie sporu trzeba było nieraz czekać latami. Ale co najważniejsze zniknął paradoks, że będąc właścicielami odrębnej nieruchomości np. mieszkania/domu nie byliśmy właścicielami gruntu, na którym owa nieruchomość się znajdowała, a to trochę tak jak byśmy mieli mieszkanie w powietrzu. Dla wielu osób nowe przepisy to kamień z serca, a także w końcu krok w dobrą stronę rozliczenia się z niechlubną historią wywłaszczania czasów PRL.

Na koniec, żeby nie było tak różowo muszę jeszcze wspomnieć o sytuacjach w których może wystąpić problem z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności pomimo tego, że grunt jest zabudowany na cele mieszkaniowe. A dzieje się tak w sytuacji, w której na działce oprócz lokali mieszkalnych znajduje się osobny budynek handlowy – usługowy. W takiej sytuacji może się zdarzyć że, przekształcenie będzie możliwe po wcześniejszym dokonaniu podziału geodezyjnego nieruchomości tak, aby wyłączyć część gruntu zajętego pod budynkiem handlowo – usługowym z księgi wieczystej. W przypadku, gdy nieruchomość składa się z kilku działek i tylko jedna z nich jest zabudowana budynkiem niemieszkalnym, należy przenieść taką działkę do innej księgi wieczystej. Na szczęście jak pokazało życie problem ten dotknął na tyle dużą liczbę osób, że w lipcu dokonano nowelizacji ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości i rozszerzono katalog gruntów, które podlegają przekształceniu. Zgodnie z nowym art. 1a Ustawy, do przekształcenia gruntu dojdzie także w przypadkach, gdy grunt zabudowany jest innymi budynkami, obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, o ile łączna powierzchnia użytkowanych budynków innych niż będących lub służących budynkom mieszkalnym nie przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie. Zmiana ta rodzi poważne konsekwencje, gdyż oznacza, że grunty na których do tej pory położone były lokale handlowo – usługowe tj. osiedlowe sklepiki, kwiaciarnie czy kioski także będą podlegać przekształceniu. Co więcej, organy gmin i miast będą musiały ponownie dokonać sprawdzenia wszystkich gruntów i wydać zaświadczenia do gruntów, co do których wcześniej odmówiły ich wydania z uwagi na znajdujące się na nieruchomości obiekty niezwiązane z funkcją mieszkalną.

Tomasz Woźniak