GOESTE Nieruchomości BLOG

Umowa dożywocia

Posted on Posted in Prawo w nieruchomościach

Umowa dożywocia – czyli przezorny zawsze ubezpieczony

Spośród wielu tematów, które mam przygotowane do opisania na blogu dziś postanowiłem wybrać zagadnienie, z którym spotykam się coraz częściej przy przeprowadzanych przeze mnie transakcjach, a które jeszcze do niedawna było bardzo rzadko spotykane. Coraz więcej dostaje też zapytań z tej kategorii od potencjalnych sprzedających więc stwierdziłem, że nie ma co czekać i trzeba zająć się dogłębniej tematem, bo zapewne jest liczne grono osób, które na to czeka. Więc dziś na bloga wjeżdża temat o umowie dożywocia.

Umowa dożywocia to rodzaj umowy cywilnoprawnej uregulowanej w kodeksie cywilnym w kilkunastu artykułach.

Mówiąc w jak najbardziej zrozumiały sposób jest to umowa na mocy której dochodzi do przekazania prawa własności nieruchomości, ale z zastrzeżeniem że osoba, która przekazuje prawo własności do nieruchomości ma prawo pozostać w tej nieruchomości do swojej śmierci. Zawierając umowę dożywocia, dożywotnik (tak nazywa się osobę, która przenosi prawo własności na mocy umowy dożywocia) ma prawo nie tylko do mieszkania, ale także do korzystania z mediów oraz do opieki. Druga strona umowy zobowiązana jest zapewnić dożywotnikowi wikt
i opierunek, a także wszystkie dobra konieczne do codziennej egzystencji. Ustawodawca dokładnie wyszczególnił wszystkie punkty, które musi spełniać nabywca włącznie z zorganizowaniem pochówku na własny koszt odpowiadającego obowiązującym zwyczajom miejscowym. Strony umowy mogą też dowolnie kształtować zakres obowiązków nabywcy nieruchomości, ale przy zachowaniu ustawowego minimum.

Co do istoty umowa dożywocia skutkuje przeniesieniem własności, dlatego musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Przeniesienie własności nieruchomości jednocześnie powoduje obciążenie nieruchomości prawem dożywocia. Umowa dożywocia jest umową zobowiązującą, wzajemną i odpłatną. Zawiera element losowy, ponieważ czas trwania obowiązków nabywcy nieruchomości uzależniony jest od długości życia dożywotnika. Dożywocie jest prawem majątkowym osobistym, a co za tym idzie jest niezbywalne i nie podlega dziedziczeniu. Wygasa zatem zawsze na skutek śmierci dożywotnika. Treść umowy o dożywocie przygotowuje notariusz, na którego ustawa nakłada obowiązek zabezpieczenia słusznego interesu obu stron transakcji. Warto również dopilnować, aby notariusz złożył stosowny wniosek o wpis prawa dożywocia do działu III księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości, gdyż zwiększa to ochronę prawną dożywotnika.

Warto też zaznaczyć, że dożywotnikiem może być sam zbywający lub osoba mu bliska, której przyszłość chce zabezpieczyć.

Prawo dożywocia może także zostać ustanowione na rzecz więcej niż jednej osoby, a w przypadku śmierci jednej z tych osób świadczenie nabywcy ulega odpowiedniemu zmniejszeniu. W pewnych sytuacjach prawo przewiduje także, że na żądanie jednej ze stron umowy sąd może zamienić wszystkie lub niektóre uprawnienia wynikające z prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Dotyczy to sytuacji, gdy między stronami umowy wytworzyły się złe relacje i nie można wymagać, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności.

Przedmiotem umowy dożywocia może być budynek lub lokal stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności, sam udział we współwłasności nieruchomości czy też prawo użytkowania wieczystego.

Niestety nie można objąć umową dożywocia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, nawet jeżeli prowadzona jest dla niego księga wieczysta.

W takiej sytuacji jedynym rozwiązaniem jest zawarcie ze spółdzielnią umowy przeniesienia prawa własności lokalu, a następnie po złożeniu wniosku do sądu wieczystoksięgowego i dokonaniu odpowiednich wpisów potwierdzających prawo przeniesienia własności można będzie zawrzeć umowę dożywocia.

W ostatnim czasie znacząco wzrosło zainteresowanie umową dożywocia szczególnie wśród osób starszych, gdyż jest to sposób na zagwarantowanie sobie spokojnej starości. Z jeszcze innej strony umowa dożywocia coraz częściej jest zawierana jako środek ochrony przed obowiązkiem zapłaty zachowku. Jeśli własność nieruchomości zostanie przekazana w drodze umowy dożywocia nigdy nie spowoduje możliwości dochodzenia roszczeń z zachowku. Kodeks cywilny w części poświęconej spadkom nie pozwala na to w przypadku innym niż darowizna. Dożywocie natomiast darowizną nie jest. Mając do wyboru zawarcie umowy darowizny nieruchomości lub umowy dożywocia, klienci po zapoznaniu się ze skutkami obu umów, coraz częściej wybierają to drugie rozwiązanie. Jednym z głównych powodów bywa niepokój o ewentualne spory w rodzinie o pozostawiony przez nich majątek oraz chęć uniknięcia wikłania ich następców prawnych w wynikające z tego procesy sądowe.
W przypadku bowiem wytoczenia przez spadkobierców powództwa o wypłatę zachowku przeciwko nabywcy nieruchomości podlega ono oddaleniu przez sąd.

Podsumowując wybranie umowy dożywocia zamiast darowizny zabezpiecza nabywcę przed spłacaniem spadkobierców dożywotnika.

Warto w tym miejscu także pokazać inne korzyści nabywcy, a mianowicie, że nie jest on ograniczony w żadnym stopniu z możliwości rozporządzania nieruchomością. Może on zatem nieruchomość obciążyć ograniczonymi prawami rzeczowymi lub nawet ją zbyć. Sytuacja dożywotnika nie ulega wtedy pogorszeniu, bowiem w razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca z mocy prawa ponosi osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte. Ponadto, zgodnie z przepisami, jeśli zobowiązany zbył nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany swojego prawa na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości dożywocia.

Co ważne, nie można zatem w umowie dożywocia zastrzec zakazu zbywania nieruchomości.

Możliwe jest wprowadzenie dodatkowego zobowiązania do niezbywania nieruchomości po jej nabyciu, jednak jego naruszenie rodzi po stronie zobowiązanego jedynie odpowiedzialność odszkodowawczą, nie skutkuje zaś nieważnością umowy zbycia nieruchomości.

W kwestii formalnej musimy wiedzieć, że umowa dożywocia przez przepisy podatkowe traktowana jest jak sprzedaż, co za tym idzie uznaje się,  iż wartość świadczeń przysługujących dożywotnikowi jest jego przychodem i podlega opodatkowaniu. Dożywotnik może skorzystać ze zwolnień podatkowych przysługujących przy sprzedaży nieruchomości. Co więcej, poza podatkiem dochodowym, umowa dożywocia powoduje powstanie obowiązku podatkowego w zakresiepodatku od czynności cywilnoprawnych. Wynosi on 2% wartości nieruchomości i spoczywa na nabywcy.

W wyjątkowych sytuacjach umowa dożywocia może zostać rozwiązana przez sąd, jeśli uwzględni on żądanie rozwiązania.

W takiej sytuacji prawo dożywocia wygasa i prawo własności nieruchomości przechodzi z powrotem na dożywotnika. Do rozwiązania umowy dożywocia dochodzi jednak bardzo rzadko. Żądać uznania umowy dożywocia za bezskuteczną można w terminie 5 lat od daty jej zawarcia.

Tomasz Woźniak