Zadatek a zaliczka czyli nieznajomość prawa szkodzi

Posted on Posted in Prawo w nieruchomościach

Omówimy chyba dwa najczęściej mylone terminy, jakimi są zadatek i zaliczka.

Oba te terminy są też nierozerwalnie związane z obrotem gospodarczym w tym z obrotem nieruchomościami. Niestety nie da się omówić tych dwóch zagadnień bez odwołań do obowiązujących aktów prawnych, ale postaram się przedstawić je Wam w jak najbardziej przystępny sposób.

Na początku powiedzmy sobie, że terminy te mają wiele istotnych różnic konstrukcyjnych a tylko jedną cechę wspólną – są to świadczenia wpłacane na poczet wykonywanej w przyszłości umowy i na tym koniec. Nierzadko pojęcia te stosowane zamiennie, bez większego przemyślenia, mogą znacząco utrudnić ustalenie, jakie skutki prawne będą wiązać się z daną wpłatą na poczet przyszłego świadczenia.

A więc przejdźmy teraz do definicji… Po pierwsze musimy wiedzieć, że zaliczka w odróżnieniu od zadatku nie jest instytucją prawa cywilnego.

W praktyce przyjmuje się, iż zaliczka pełni funkcję częściowej zapłaty, w przypadku należycie wykonanej umowy – podlega ona zarachowaniu na poczet świadczenia umownego. W sytuacji natomiast gdy nie wykonano bądź nienależycie wykonano umowę, zaliczka podlega zwrotowi w takiej samej wysokości, w jakiej została uiszczona – bez względu na przyczynę niezrealizowania umowy. Staje się ona świadczeniem nienależnym, podlegającym zwrotowi z uwagi na fakt, że nie został osiągnięty cel jej świadczenia. Należy również podkreślić, iż przedmiotem zaliczki mogą być jedynie pieniądze, przy czym do ich wręczenia musi dojść zawsze przed spełnieniem świadczenia przez drugą stronę umowy.
Zaliczka w przeciwieństwie do zadatku nie stanowi formy zabezpieczenia wykonania umowy, nie jest zatem swoistym odszkodowaniem za ewentualne odstąpienie od umowy.

Przechodząc do kwestii zadatku, którego znaczenie definiuje art. 394 Kodeksu Cywilnego, zgodnie z jego treścią:

„W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej”.

Zgodnie z przytoczonym znaczeniem, do którego nawiązuje art. 394 § 1 Kodeksu Cywilnego przez zadatek rozumie się pewną sumę pieniężną lub rzecz daną przy zawarciu umowy. Istotnym jest, iż „w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała, a jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi (Art. 394 §2 KC)”. Zwrot zadatku powinien również nastąpić w razie rozwiązania umowy albo jeżeli niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. W takiej sytuacji żadna ze stron nie może żądać zadatku w podwójnej wysokości. Zatrzymać zadatek lub żądać sumy dwukrotnie wyższej można więc jedynie wtedy, gdy wyłączną odpowiedzialność za niewykonanie zobowiązania ponosi druga strona.

Krótko podsumowując, zaliczka nie zabezpiecza więc tak jak zadatek wykonania umowy.

Jeżeli np. jedna ze stron odstąpi od umowy, zaliczka musi być zwrócona w takiej samej wysokości, w jakiej została uiszczona. Jedynie zadatek dyscyplinuje obie strony umowy do jej wykonania, natomiast zaliczka przynosi jednostronną korzyść stronie przyjmującej wpłatę.

Wróćmy teraz na nasze podwórko i zastanówmy się jak te dwa sformułowania zabezpieczają interesy zarówno kupującego jak i sprzedającego w przypadku umowy kupna/sprzedaży nieruchomości. Momentem, w którym omawiane terminy mogą wystąpić i przeważnie tak się dzieje jest przygotowywanie umowy przedwstępnej. Wiemy już z poprzednich artykułów, że prawidłowo sformułowana umowa przedwstępna zabezpiecza interesy zarówno sprzedającego, jak i nabywcy nieruchomości. Pamiętajmy zatem, że zakup nieruchomości to nie kupno bułek nie bazujmy na naszej wątpliwej często wiedzy, radach „doświadczonych” znajomych lub gotowych formularzach ściągniętych z Internetu. Każda transakcja jest inna, nie do każdej wymagany jest tożsamy komplet dokumentów, dlatego, jeżeli tylko mamy możliwość skorzystajmy z wiedzy i doświadczenia osoby, która na co dzień zajmuje się przygotowywaniem takich umów, a w przepisach prawa porusza się dużo swobodniej niż my.

Umowę przedwstępną podpisujemy w sytuacji, gdy zawarcie transakcji kupna/sprzedaży nie jest możliwe od razu.

Najczęściej chodzi o zapewnienie finansowania, czyli np. uzyskanie kredytu hipotecznego. Umowa przedwstępna stanowi zabezpieczenie, że do właściwej transakcji rzeczywiście dojdzie.  I tu pojawia się nasz dzisiejszy bohater, gdyż często formą zabezpieczenia interesów sprzedającego, niejako „gwarancją”, że do transakcji rzeczywiście dojdzie jest pobranie pewnej kwoty pieniędzy, niewielkiej części całej ceny mieszkania i tu wymiennie padają stwierdzenia zaliczki lub zadatku.

Znając już specyfikę zadatku i zaliczki musimy się zastanowić co będzie dla nas lepsze przy podpisywaniu umowy. Niestety nie ma jednoznacznej odpowiedzi, jednakże zdrowy rozsądek podpowiadał by, że przy transakcji tak doniosłej jak nabycie nieruchomości rozsądniejsze jest zapisanie w umowie przedwstępnej i wręczenie zadatku aniżeli zaliczki. Jednocześnie ustalenie odpowiedzi na pytanie „zaliczka czy zadatek” nie jest możliwe. To strony zawsze muszą ustalić między sobą co jest dla niech priorytetem. Zaliczka generalnie jest rekomendowana do stosowania wtedy, gdy strony uczciwie przyznają, że jeszcze analizują pewne aspekty wykonania danej umowy i dopuszczają możliwość wycofania się z jej wykonania. Warto również wiedzieć, że wysokość zadatku nie jest nigdzie prawnie określona. Zwyczajowo przyjmuje się, że jest to kwota wynosząca między 10% a 30% przyszłego wynagrodzenia. Nie powinna być to zbyt wysoka kwota, gdyż dla przykładu, jeżeli sięga ona cenie zakupu całej nieruchomości, może być uznana za próbę obejścia prawa, celem zapłaty niższego podatku.

Gdy zadatek jest rażąco wysoki sąd może uznać zatrzymanie go lub żądanie zwrotu w podwójnej wysokości za nadużycie prawa.

Uregulowania Kodeksu cywilnego w sprawie zadatku są obowiązujące, jeśli strony umowy nie zdecydują inaczej i nie wprowadzą swoich zapisów. Jeśli nie określą też w jakiej formule następuje wpłata części pieniędzy (czy jest to zaliczka czy zadatek), ustawowo kwota ta zostanie uznana za zadatek.

Podsumowując w świetle powyższych rozważań zasadne jest stwierdzić, że powszechnie synonimicznie posługiwanie się pojęciem zadatku i zaliczki jest błędne. Te rozwiązania maja zupełnie inne skutki, gdy nie dojdzie do wykonania umowy między stronami. Zadatek zdecydowanie spełnia funkcje odszkodowawcze, silniej zabezpiecza wykonanie umowy, na czym często nam zależy przy sprzedaży nieruchomości, a także ma lepsze umocowanie w przepisach prawa. Zaliczka tych cech nie posiada, to raczej typowa przedpłata wykonania umowy lub usługi. Choć różnice odnośnie skutków prawnych zadatku i zaliczki są wyraźne, to często odpowiedź na pytanie, z jakim zastrzeżeniem mamy w konkretnym przypadku do czynienia nie jest łatwe. Najlepszym dowodem na to są liczne procesy sądowe wszczynane na tym tle. Warto jest zatem wiedzieć, jakie są prawne różnice między tymi dwoma pojęcia, żeby używać ich w zależności do swoich potrzeb.

Tomasz Woźniak