Zakup mieszkania jako inwestycja na przyszłość

Posted on Posted in Jak kupić mieszkanie

Coraz więcej Polaków decyduje się na zakup mieszkania jako długoterminowej inwestycji. Zasadniczą przyczyną jest niepewna przyszłość. Obniżenie wieku emerytalnego, a także ujemny przyrost naturalny zapowiadają, że już za kilkanaście lat nawet wieloletni staż pracy i dobre zarobki mogą nie wystarczyć na godną emeryturę. Wynajem mieszkania ma w przyszłości podreperować domowy budżet.

Jakie mieszkanie?

Zakup mieszkania jest wieloletnim zamrożeniem kapitału, zatem powinno spełniać szereg warunków, aby inwestycja ta była jak najbardziej rentowna. Obecnie wskaźnik rentowności najmu na polskim rynku oscyluje wokół 5 proc., jest więc bezpieczniejszy, niż inwestycje np. w fundusze kapitałowe czy gra na giełdzie. Aby jednak mieszkanie pod wynajem przynosiło dochód, należy przy jego zakupie brać pod uwagę:

  • lokalizację – nie może być zbyt daleko od centrum miasta ani w bliskim sąsiedztwie zakładów przemysłowych, dworca, torów kolejowych, drogi szybkiego ruchu, itp.
  • infrastrukturę – w pobliżu powinien znajdować się pasaż handlowy, apteka, szkoła, przedszkole, ośrodek zdrowia, plac zabaw dla dzieci, przystanek komunikacji publicznej, garaż w podziemiach budynku lub parking na zewnątrz
  • rok budowy – mieszkanie powinno być nowe lub najwyżej kilkuletnie, w domu stawianym według nowoczesnych standardów
  • piętro – w domu bez windy najwyżej 2. piętro
  • liczbę pokoi – optymalne będą dwa pokoje. Nie ma sensu kupowanie większego mieszkania pod wynajem. Jeżeli mają w nim mieszkać studenci, w każdym z pokoi dwie osoby na jedną kuchnię i łazienkę to maksimum. Dla pary jest to również idealne rozwiązanie (pokój dzienny plus sypialnia). Pokoje muszą mieć osobne wejścia z przedpokoju i być zbliżonej wielkości
  • wyposażenie – mieszkanie musi być umeblowane i w pełni wyposażone, z urządzeniami RTV i AGD, sprzętem kuchennym, dostępem do Wi-Fi i telewizji kablowej.

Takie mieszkanie będzie wzbudzać zainteresowanie, a o lokatorów nie będzie trudno. Ważne, aby wynajem zapewniał stały, comiesięczny dochód.

Gotówka czy kredyt?

Zakup mieszkania za gotówkę ma dwie zalety. Po pierwsze, płacąc od razu całą kwotę, można wynegocjować niższą cenę. Po drugie, cała transakcja może zostać załatwiona w zasadzie w ciągu jednego dnia, a jest to kwestią ustalenia terminu u notariusza. Wadą natomiast jest duże jednorazowe obciążenie i wspomniane już zamrożenie kapitału, który będzie pracował wyłącznie w tej inwestycji.

Z kolei kredyt nie obciąża portfela w tak dużym stopniu, za to formalności trwają dość długo, nie ma też stuprocentowej pewności, czy bank udzieli kredytu. Tym bardziej, że trzeba spełniać wymóg wkładu własnego w wysokości minimum 10 proc. wartości mieszkania. Ponadto kredyt stanowi obciążenie w przeciętnej wysokości około 1750 zł miesięcznie na okres nawet do 30 lat. Mogą też wystąpić wahania stóp procentowych, co może wpłynąć na wysokość rat kredytu. Istnieje też ryzyko braku najemcy dłużej niż miesiąc lub dwa, a to stanowi dodatkowe obciążenie, nie tylko ratą kredytu, ale także kosztami utrzymania mieszkania.

Jednak wielu inwestorów wybiera właśnie rozwiązanie kredytowe. Przyczyna jest prosta – nie wszyscy dysponują takimi oszczędnościami, aby mogli sobie pozwolić na zakup mieszkania za gotówkę. Koszty wynoszą około 25 tys. zł. rocznie, po uwzględnieniu raty kredytu, podatku od nieruchomości i funduszu remontowego, zakładając, że wyposażenie zostanie zakupione za gotówkę. Odkładanie na fundusz remontowy jest konieczne, gdyż co pewien czas mieszkanie trzeba odnowić, aby można było je wynająć za atrakcyjną cenę.

Jeżeli wkład własny inwestora wyniesie około 50 tys. zł, a raty będą regularnie spłacane i nie będzie „pustych” miesięcy, wówczas po 30 latach cały kredyt zostanie spłacony, a po uwzględnieniu inflacji wartość mieszkania powinna ponad dziesięciokrotnie przekroczyć wartość wkładu własnego. W tym stanie rzeczy można oczekiwać w każdym miesiącu około 2000 zł zysku netto z wynajmu.

ZUS wykonał badania, z których przyszłość dla emerytów nie rysuje się optymistycznie; w związku z obniżeniem wieku emerytalnego w każdym roku przeciętne świadczenie obniży się i w 2030 roku ma być niższe aż o 1000 zł. Dlatego wynajęcie mieszkania jest obecnie dobrym pomysłem. Przy wspomnianej rentowności około 5 proc. na pewno lepszym, niż lokata, której oprocentowanie wynosi nieco ponad 2 proc. rocznie.

Autor: Tomasz Nowacki, Gruz- Alibaba.

GOESTE Nieruchomości