Zasiedzenie

Posted on Posted in Prawo w nieruchomościach

Zasiedzenie – czyli każdy jest Panem we własnym domu, tylko czy oby na pewno??

Ostatnio na blogu robię dużo wpisów o tematyce przeze mnie określanej jako prawniczej, gdyż często poruszam tematy, które na co dzień nas nie dotykają, ale kiedy już się pojawiają przyprawiają sporo problemów. Jak zawsze chciałbym w jak najbardziej przystępny sposób wyjaśnić i opisać temat, który oczywiście możecie zgłębić poprzez przeczytanie kodeksu, kilku ustaw i rozporządzeń, ale ja postaram się dać Wam wiedzę w pigułce i wszystko co musicie wiedzieć dostaniecie w tym jednym miejscu.

Dzisiaj, jak już pewnie zauważyliście po tytule, zajmę się pojęciem „zasiedzenia”. W ciągu kilku lat mojej pracy jako agenta kilka razy pomagałem przy transakcjach albo zajmowałem się „przeprowadzeniem” zasiedzenia na nieruchomości i wniosek mam jeden – procedura jasna, przepisy jasne, a problemy z realizacją są i to często dość duże.

Ale zaczynając od początku, co to w ogóle jest zasiedzenie?

Według kodeksu cywilnego zasiedzenie to jedna z form nabycia prawa własności poprzez jej faktyczne i długoletnie użytkowanie. Dokładnie mówi o tym art. 172 KC z którego dowiadujemy się iż „posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od dwudziestu lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze”. W następnym paragrafie cytowanego artykuły przeczytamy, że nabycie prawa własności w złej wierze następuje po upływie trzydziestu lat.

Skoro znamy już definicje ustawową dowiedzmy się teraz dokładniej co nasz ustawodawca miał na myśli. Zasiedzenie należy do instytucji tzw. „dawności”. Jest to sposób nabycia własności na skutek upływu czasu. W wyniku zasiedzenia posiadacz nieuprawniony nabywa prawo przez to, że faktycznie je wykonuje w ciągu oznaczonego w przepisach czasu. Zasiedzenie następuje z mocy prawa, co oznacza, iż następuje ono po spełnieniu ustawowych przesłanek. Do zasiedzenia nieruchomości nie jest zatem konieczne orzeczenie sądu. Niemniej jednak przepisy prawa wymagają również złożenia wniosku o stwierdzenie  zasiedzenia do sądu. Orzeczenie ma tu jednak charakter wyłącznie potwierdzenia, iż zasiedzenie już nastąpiło. Sąd wydając postanowienie o zasiedzeniu potwierdza, że na skutek długotrwałego korzystania z nieruchomości przez osobę nieuprawnioną, dotychczasowy właściciel traci swoje prawo własności a osoba, która długotrwale korzystała z nieruchomości nabywa pełne do niej prawa. Stwierdzenie zasiedzenia przez sąd oznacza, iż długotrwały stan faktyczny niezgodny ze stanem prawnym zostaje przez sąd usunięty. Stabilizuje to i porządkuje stosunki społeczne pod względem prawnym. Zasiedzenie co prawda szkodzi interesowi dotychczasowego właściciela, ale dzieje się tak dlatego, że zaniedbywał on swoje uprawnienia właścicielskie i pozwalał na to, że ktoś inny posiadał jego prawo. 

Co możemy zatem nabyć przez zasiedzenie?

W drodze zasiedzenia można nabyć własność każdej nieruchomości (gruntowej, lokalowej i budynkowej) oraz każdej rzeczy ruchomej. Można także zasiedzieć służebność gruntową oraz
w pewnych przypadkach użytkowanie wieczyste. Należy pamiętać, że nabycie własności, przez zasiedzenie może dotyczyć jedynie przedmiotów, które mogą być przedmiotami prawa własności, co za tym idzie nie można zasiedzieć np. pokoju w lokalu, garażu czy klatki schodowej, gdyż te przedmioty nie mogą stanowić odrębnych przedmiotów własności.

Skoro już wiemy co możemy zasiedzieć poznajmy jakie przesłanki musimy spełnić, a będą to:

  • posiadanie samoistne,
  • ciągłość posiadania,
  • upływ okresu czasu.

Zatem po kolei… Posiadaczem samoistnym jest osoba, która faktycznie włada rzeczą jak właściciel, traktuje ją jako swoją własność oraz wyraża zamiar wykonywania wszelkich przysługujących właścicielowi uprawnień. Posiadanie związane jest zatem ze stanem faktycznym, tj. z faktem, iż dana rzecz jest w obrębie naszego władania. Z posiadaniem nie musi wiązać się żaden tytuł prawny. Przejawem posiadania samoistnego jest pobieranie pożytków, jak i ponoszenie obciążeń związanych z rzeczą. Dla przykładu posiadaczem samoistnym będzie osoba, która zakupiła nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zawartej bez wymaganej formy aktu notarialnego. Taka umowa nie przenosi prawa własności z uwagi na brak wymaganej formy. Niemniej jednak osoba ta weszła w posiadanie nieruchomości i zachowuje się tak, jakby była właścicielem. Od posiadania samoistnego należy odróżnić posiadanie zależne, które nie uprawnia do zasiedzenia, a niekiedy jest z nim mylone. Posiadanie zależne polega na możności władania rzeczą nie jak właściciel, lecz jako podmiot, któremu przysługuje inne, niż prawo własności uprawnienie. I tu również przykład, posiadaczem zależnym będzie podmiot, który po wygaśnięciu umowy najmu nie zwrócił rzeczy i dalej używa jej jak najemca.

Kwestia druga ciągłość posiadania, czyli posiadanie nieprzerwane. W tym przypadku prawo nam sprzyja i kodeks cywilny daje nam przepis o domniemaniu ciągłości posiadania. W momencie, gdy toczy się postępowanie sądowe o zasiedzenie, należy udowodnić przede wszystkim nabycie posiadania nieruchomości w określonym odległym czasie oraz jego obecne trwanie.

I trzecia przesłanka – upływ czasu. Tutaj ustawodawca daje nam tylko dwie opcje (w przypadku zasiedzenia nieruchomości) – 20 lub 30 lat, w zależności czy posiadacz jest odpowiednio w dobrej czy złej wierze. Dobrą czy złą wiarę ocenia się na moment objęcia nieruchomości w posiadanie.

A co właściwie oznacza ta dobra i zła wiara?

O dobrej wierze możemy mówić w przypadku kiedy posiadacz włada np. nieruchomością, pozostając w uzasadnionym przekonaniu, iż jego władanie jest zgodne z przysługującym mu prawem.
Za posiadacza w złej wierze będzie uznawana osoba mająca świadomość, że nie jest właścicielem nieruchomości lub nie dołożyła należytej staranności, żeby się dowiedzieć kto tak naprawdę nim jest. Dla przykładu, w dobrej wierze nie jest osoba, która nabywa własność nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego, bowiem osoba taka zdaje sobie sprawę z tego, że nie nabyła prawa własności.
Innym przykładem, występującym chyba najczęściej, jest sytuacja zasiedzenia nieruchomości w dobrej wierze w sytuacjach nieuregulowanych spraw spadkowych. Osobiście zdarzyło mi się prowadzić transakcje, gdzie na tzw. ojcowiźnie, po śmierci rodziców zostawała córka bądź syn, który z braku wiedzy nie dążył do prawnego uregulowania spadku po rodzicach. Spadkobierca, często jako jeden
z wielu, uważał, że skoro gospodaruje na „ojcowiźnie” nieruchomość prawnie należy do niego. Dopiero z chwilą potrzeby zaciągnięcia kredytu hipotecznego, sprzedaży bądź przepisania nieruchomości na dzieci, okazuje się, że nieruchomość w dalszym ciągu stanowi własność rodziców.

Dopuszczalne jest także zasiedzenie udziału we współwłasności, w sytuacji, gdy jeden ze współwłaścicieli samodzielnie korzysta z nieruchomości, a pozostali współwłaściciele od dłuższego czasu z niej nie korzystają i nie przeszkadzają w samodzielnym korzystaniu osobie użytkującej nieruchomość.

W drodze zasiedzenia można zostać także właścicielem rzeczy ruchomej.

Termin posiadania jest tu co prawda krótszy, bo wynosi 3 lata, ale istnieje bardzo istotny warunek, aby dobra wiara posiadacza istniała nie tylko w chwili nabycia, ale i przez cały trzyletni okres zasiedzenia. Oznacza to, że powzięcie jakiejkolwiek wiadomości o tym, że obecny posiadacz jest osobą nieuprawnioną obala jego dobra wiarę i powoduje, że ruchomość nie może być już nabyta przez zasiedzenie.

Co mamy zrobić, gdy wiemy już, że spełniliśmy wymagane trzy przesłanki do zasiedzenia?

Niestety prawne nabycie nieruchomości w złej albo w dobrej wierze wymaga postępowania sądowego. Władający nieruchomością, aby móc ją nabyć i zostać jej prawowitym właścicielem musi w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości złożyć stosowny wniosek o nabycie nieruchomości poprzez zasiedzenie.

Do wniosku o nabycie nieruchomości poprzez zasiedzenie należy dołączyć co najmniej takie dokumenty jak:

  • potwierdzenia wpłat podatku od nieruchomości (rolnego, leśnego),
  • wyrys z mapy ewidencyjnej nieruchomości,
  • wypis z rejestru gruntów nieruchomości,
  • zaświadczenie starosty o braku roszczeń reprywatyzacyjnych do nieruchomości.

Sąd rozpatruje wniosek na rozprawie. Uczestnikiem postępowania – oprócz wnioskodawcy – powinien być przede wszystkim ostatni właściciel rzeczy. Wnioskodawca powinien podać wszystkich zainteresowanych w sprawie. Jeżeli ich nie wykazał, sąd w drodze ogłoszenia prasowego wzywa wszystkich zainteresowanych w sprawie do stawiennictwa, pod rygorem pominięcia w postępowaniu i stwierdzenia zasiedzenia na rzecz wnioskodawcy. Jeżeli w ciągu 3 miesięcy nikt się nie zgłosi lub nie udowodni skutecznie swego prawa własności, sąd stwierdzi zasiedzenie na rzecz wnioskodawcy, jeżeli uzna je za udowodnione. Opłata od wniosku o nabycie nieruchomości przez zasiedzenie wynosi 2000zł. Jest to opłata stała, określona w Ustawie z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Z chwilą, gdy sąd uzna nabycie nieruchomość przez zasiedzenie, nabywający zostaje zobowiązany do uiszczenia podatku od darowizny, podatek ten wynosi 7% wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości ustalona jest według jej stanu w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Po uprawomocnieniu postanowienia, w celu zakończenia całej procedury, należy pamiętać, aby złożyć w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o dokonanie wpisu prawa własności nabytej nieruchomości.

Kończąc, mam nadzieje, że temat was zainteresował i dobrnęliście do końca artykułu, a sposób w jaki postarałem się Wam go przedstawić był jasny i zrozumiały. 

Tomasz Woźniak