6 powodów, z których ceny działek przy dużych miastach powinny rosnąć

Rok 2019 był kolejnym rokiem, w którym ceny nieruchomości w największych miastach zanotowały solidne wzrosty. Nie oznacza to, że Polacy migrują tylko w jednym kierunku. Wiele osób rozważa „ucieczkę” na stałe – poza miasto. Dla niektórych przeprowadzenie się za miasto jest jednym z życiowych celów, realizowanym po zakończeniu pracy zawodowej.

Czy ceny działek przy miastach będą spadać, czy rosnąć?

Choć trudno znaleźć zbiorcze dane na temat tego, jaka jest dynamika przyrostu liczby transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych na terenach przyległych do dużych miast, to można zaryzykować stwierdzenie, że popyt na takie nieruchomości będzie się zwiększał. Dlaczego? Już teraz nie da się zaprzeczyć zjawiskom, trendom, uwarunkowaniom, które mają na to i będą miały coraz większy wpływ. Nawet jeśli popyt zostanie wyhamowany przez przepowiadane przez analityków od miesięcy nadejście gospodarczego kryzysu, to w dłuższej perspektywie, jak pokazują przykłady z innych krajów, wymienione poniżej prawidłowości będą nadal miały miejsce. Nie pozostaną więc bez wpływu na długofalowe trendy, które opierają się czasowym spadkom koniunktury.

Demografia. Coraz mniej osób w miastach będzie „trzymała” praca zawodowa – część z nich przeprowadzi się za miasto

Według danych GUS w grudniu 2019 roku stopa bezrobocia w Polsce wynosiła 5,2%. Największą liczbą pracujących mogły poszczycić się największe miasta (przykładowo poziom bezrobocia w Warszawie wynosił 1,3%, we Wrocławiu 1,6%, w Sopocie 1,4%, w Katowicach 1%, w Poznaniu 1,1%). Trudno nie odnieść wrażenia – także w rozmowach prywatnych – że, tym co przyciąga absolwentów, osoby w wieku produkcyjnym, mieszkańców mniejszych miejscowości do większych miast są większe szanse na znalezienie lepiej płatnej pracy. Dodatkowo część osób mających lub planujących posiadanie dzieci, wybiera taki kierunek ze względu na infrastrukturę, dostępność szkół, zajęć dodatkowych. Jest i druga strona tej sytuacji. Osoby, kończące pracę zawodową nie są już tak silnie związane z miastem, w którym zarabiały na życie i realizację swoich marzeń. Podobnie jest z rodzicami, którzy „odchowali” już swoje dzieci – i coraz mniej spraw trzyma ich w dużym mieście. Duża część z nich rozważa wobec tego przeprowadzkę za miasto. Nie za daleko, by być w razie potrzeby blisko różnych zdarzeń, rodziny czy znajomych. To ta grupa społeczna bardzo często poszukuje działek w promieniu kilkunastu, czy kilkudziesięciu km od miejsca dotychczasowego zamieszkania – dużego miasta, które dotąd „dawało im pracę” i pozwalało „odkładać na emeryturę”. Tereny wokół miast są coraz gęściej zabudowane. Jednocześnie przybywa chętnych na działki za miastem. Czy wobec tego ceny działek wokół największych miast mogą rosnąć, czy spadać?

Największe miasta będą się dalej rozrastały

Nie ważne, czy mamy czasy prosperity, czy kryzysu, duże miasta będą stale przyciągały wizją znalezienia (lepszej) pracy osoby w wieku produkcyjnym. W 1995 roku powierzchnia Warszawy liczyła 494,96 km². W roku 2019 – 517,24 km². Miasta rosną nie tylko wskutek zabiegów administracyjnych (np. włączenia niegdysiejszej podmiejskiej gminy do granic przyległego, dużego miasta). Nieustający rozrost największych miast widać gołym okiem. Jest to tendencja nie tylko polska. Warszawa (i czołówka największych polskich metropolii) zdaje się kroczyć tym samym torem, którym poruszają się – jednokierunkowo – największe miasta na świecie. Od 1990 do 2019 roku populacja Nowego Jorku zwiększyła się o 30,6%, Meksyku o 30,4%, Buenos Aires o 43,6%. Trend wzrostowy dotyczy populacji zdecydowanej większości największych miast świata. Nierozsądne byłoby zakładać, że Warszawa czy przykładowo Poznań, z tego trendu się po prostu wyłamią. A im więcej mieszkańców, tym ceny mieszkań są wyższe. Im wyższe ceny mieszkań, tym bardziej atrakcyjne dla poszukujących stają się nieruchomości na obrzeżach miast. Im większe zagęszczenie ludności na obrzeżach, tym wyższe ceny nieruchomości – i tak „w kółko”. Więc czy ceny działek 10-30 km od granic Warszawy czy pozostałych największych miast, będą w dłuższej perspektywie rosły czy spadały?

Albo zdrowie, albo smog (i mieszkanie w mieście) – wybór należy do Ciebie

Duże miasta – duży smog. Jesienią i zimą poziom pyłów PM2.5 i PM10 w największych miastach (choć nie tylko) wielokrotnie przekracza bezpieczne dla zdrowia normy. Niestety niewiele zapowiada, by w najbliższych latach uległo to zmianie. Nawet jeśli uda się przepisami czy też zmianą przyzwyczajeń ograniczyć stężenie szkodliwych substancji we wdychanym powietrzu, zabójczy problem największych miast całkowicie nie zniknie. Wobec tego już teraz wiele osób przymierza się do wyprowadzki za miasto, gdzie powietrze jest czyste. Dla niektórych jest to coraz bardziej paląca potrzeba – i dosłownie i w przenośni, gdyż pyły osadzają się w drogach oddechowych i część osób odczuwa ich obecność w gardle, co wywołuje kaszel. Niektórzy są w o tyle lepszej sytuacji, że w centrum miasta nie trzyma ich już praca. Inni są zdecydowani na przeprowadzkę za miasto nawet kosztem dłuższych dojazdów. Chodzi bowiem o zdrowie własne, a także bliskich, w tym dzieci. Czy wobec nierozwiązanego, a wręcz postępującego problemu ze smogiem liczba osób zdecydowanych przeprowadzić się za miasto będzie rosła, czy malała? I jaki będzie miało to wpływ, na ceny działek?

Inwestorzy, spekulanci, fliperzy a ceny działek

Pozostaje jeszcze grupa ludzi, która dostrzega rosnący potencjał inwestycyjny w gruntach „tuż za miastem”. Nie mają oni niespełnionych potrzeb mieszkaniowych. Potrzeba samorealizacji znana z piramidy Maslowa jest dla nich tożsama z potrzebą wzbogacania się. Kupują większe działki, by podzielić je na mniejsze i sprzedać. Kupują grunty o skomplikowanej sytuacji prawnej, by ją „wyprostować” a działki odsprzedać z dużym zyskiem. Kupują działki na wsi, bo prognozują, że owa wieś wkrótce przestanie przypominać wieś. „Zagęszczenie” fliperów na rynku mieszkań jest już tak duże, że coraz trudniej im o perspektywiczną nieruchomość. Część z nich zmuszona będzie się przekwalifikować. Czy niektórzy nie zwrócą wzroku poza granice miast? W kierunku gruntów? To także z nimi wszystkimi o działkę budowlaną będzie w najbliższych latach konkurował Kowalski, by spełnić swoje marzenia (lub zalecenia pulmonologa i alergologa) i przeprowadzić się z rodziną za miasto. Kiedy więc powinien być lepszy czas na zakup działki za miastem? Teraz, czy za kilka, kilkanaście lat?

Inwestycje drogowe i kolejowe. Rozwój infrastruktury a ceny działek przy dużych miastach

Przykłady na to, jak wielka jest korelacja, pomiędzy rozwojem infrastruktury transportowej a wzrostem cen nieruchomości (w tym gruntowych) można mnożyć w nieskończoność. Choć zbieżność ta najbardziej widoczna, wręcz spektakularna jest w pobliżu dużych miastach, to większy dostęp do środków transportu, czy lepiej rozbudowana, zmodernizowana sieć dróg za miastem również zachęca do rozważań o wyprowadzeniu się z dużego miasta na “normalną wieś”. W razie czego można wsiąść w pociąg i po 30 minutach być w centrum miasta, czytając w międzyczasie książki na Kindlu, czy odpisując na maile klientów ze smartfona. Osoby preferujące przemieszczanie się własnym samochodem, wybierają miejscowości podmiejskie jednak z szybkim dojazdem do dróg szybkiego ruchu. Nie jest tajemnicą, że ceny działek w niewielkich, za to dobrze skomunikowanych pod tym względem miejscowościach rosną szybciej. Czy nowych inwestycji infrastrukturalnych będzie przybywać? Tego nie wiemy w 100%, ale to, co już dotąd wybudowano, szybko raczej nie zniknie.

Praca zdalna, życie za miastem i Work-life balance

Wg badania „Confidence Index” przeprowadzonego przez Michael Page na początku 2019 roku „ponad połowa Polaków (52 proc.) chciałaby od czasu do czasu pracować poza biurem”. Z drugiej strony mamy pracodawców, którzy chcąc ograniczać koszty, (choćby wynajmu powierzchni pod stanowiska pracy) coraz chętniej wychodzą z inijcjatywą zatrudniania w modelu pracy zdalnej). Jest też inny powód nasilania się tego trendu. Jak stwierdziła dla Gazety Prawnej Anna Piotrowska-Banasiak, dyrektor rozwoju w Antal „dziś elastyczność zatrudnienia, w tym właśnie opcja pracy zdalnej, jest jednym z najbardziej pożądanych benefitów pracowniczych, zwłaszcza dla młodego pokolenia. – Praca zdalna stała się niezbędnym elementem rekrutacji wszędzie tam, gdzie jest możliwa do wprowadzenia od strony technicznej i gdzie rywalizacja o pracownika tworzy presję do jej wprowadzenia”.

Czy wobec takich argumentów, nie jest to, dla osób nastawionych na tzw. Work-life balance idealny moment, by dążyć do przeprowadzki z wielkiej aglomeracji w miejsce, gdzie życie płynie wolniej? Ta grupa ludzi w najbliższych latach również przyczyni się do wzrostu popytu na grunty podmiejskie. Skoro nie trzeba już codziennie tracić czasu na dojazdy do pracy, to czy wizja komunikowania się z klientami i pracodawcą z poziomu hamaka nie przyciągnie na przedmieścia i na wieś coraz większej liczby specjalistów (nie tylko od IT)? Wyobraźmy to sobie: zieleń, słońce, cisza, śpiew ptaków, comiesięczna wypłata na koncie, Instagram…

A weekend już od czwartku, najlepiej w Paryżu, Londynie, Rzymie, czy Barcelonie.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on pinterest
Pinterest
Share on email
Email

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Facebook

YouTube

Dołącz do nas

Zapisz się na newsletter

Powiązane artykuly