Ceny mieszkań w Warszawie – jak sprzedać mieszkanie bezpośrednio?

Pracując w agencji nieruchomości, bardzo często otrzymujemy pytanie: Jakie są ceny mieszkań w Warszawie?

Zadają je zarówno osoby planujące sprzedaż mieszkania jak i jego zakup. Jedyna poprawna odpowiedź na takie pytanie to podanie aktualnej średniej ceny transakcyjnej. Natomiast taka odpowiedź mało kogo zaspokoi i ciężko z niej wyciągnąć wnioski dla celów sprzedażowych jak i zakupowych. Choć można spotkać także osoby zadowolone, że kupują poniżej średniej jak i niezadowolone, że sprzedają poniżej średniej.

Ceny mieszkań w Warszawie określa rynek.

Podobnie jest ze wszystkimi pozostałymi usługami, produktami będącymi w wolnym obrocie. Dostęp do danych transakcyjnych nieruchomości w Warszawie oraz w innych miastach mają przedstawiciele wybranych zawodów. Na podstawie cen transakcyjnych można wyceniać nieruchomości metodą porównawczą. Metoda ta jest najpopularniejsza i teoretycznie najprostsza. Niestety nie do każdej nieruchomości można ją zastosować – jeśli chce się otrzymać wiarygodny wynik.

Co wpływa na wartość nieruchomości.

W każdej agencji nieruchomości swego czasu panowało powiedzenie, że na cenę nieruchomości mają wpływ trzy czynniki: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Mam delikatnie odmienne zdanie. Uważam, że lokalizacja ma wpływ na potencjał nieruchomości i wg mnie dotyczy to nieruchomości zabudowanych. Mimo to określając cenę ofertową mieszkania na sprzedaż, analizę rozpocząłbym od oceny lokalizacji i w zależności od położenia dobierałbym kolejne czynniki. W dużych miastach występują popularne dzielnice, a nawet mini osiedla oraz te mniej popularne – najczęściej tańsze.

Najczęściej przeceniamy swoje nieruchomości.

Tak jak z jednej strony mówi się, że Polacy nie doceniają siebie i raczej są krytyczni wobec siebie, tak już podczas wyceny swoich dóbr potrafimy przesadzać w drugą stronę. Ma na to wpływ wiele czynników. Często tym pierwszym jest to, aby nie dać się oszukać. Sprzedaż mieszkania w cenie niższej od sąsiada potrafi być argumentacją trudną do obalenia. Kolejnym czynnikiem podnoszącym wartość mieszkania na sprzedaż są wspomnienia. Jeśli są miłe to automatycznie wzbudzają w nas pozytywne wartości, które podnoszą ocenę danej chwili oraz otoczenia. Ostatnim bardzo silnym czynnikiem wpływającym na oczekiwaną cenę mieszkania na sprzedaż jest fakt, że za te pieniądze chcę kupić inne mieszkanie, które jest droższe. Ta argumentacja także jest trudna do urealnienia, ale jednocześnie trudna do obalenia.

Czy warto wystawiać nieruchomości na sprzedaż w cenie rynkowej?

Wg mnie jest to bardzo pomocne w skutecznej sprzedaży. O ile nieruchomość nie jest skrajnie wyjątkowa, niepowtarzalna to kupujący bez jakiegoś nadzwyczajnego czynnika nie będą zainteresowani przepłacaniem za mieszkanie. W takim przypadku przeszacowane ceny będą musiały zostać urealnione. Jednak zbyt powolne urealnienie obniża bardzo najskuteczniejszy czynnik przy sprzedaży nieruchomości bezpośrednio jak i z pomocą biura nieruchomości.

Inni czytali także: Agencje zapraszamy tylko z klientem

Pierwsze wrażenie.

Jest to czynnik, którym się kieruję od wielu już lat i póki co mnie nie zawodzi. Jeśli dopracujemy wszystkie czynniki: cena, prezentacja, kanały dystrybucji, wyróżnienie na tle konkurencji, zadbanie o bezpieczeństwo kupujących, komfort prezentacji na żywo – to nieruchomość powinna się szybko i skutecznie sprzedać. Dlaczego warto szybko sprzedać mieszkanie? Ponieważ zainteresowani to widzą i także mają zakodowane w głowie, że towar, który jest długo na półce, jest albo gorszej jakości, albo niepopularny. I właśnie na takie towary ludzie czekają, aż będą w promocjach – czasami sięgających nawet 70%. Dla niektórych osób takie porównanie może wydawać się nietrafione, natomiast takie zachowania obserwuje od wielu lat i staram się wykorzystywać doświadczenie w taki sposób, aby skutecznie sprzedać mieszkanie, które mi powierzono pod opiekę.

Rzeczoznawca majątkowy.

Czy warto korzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego w celu ustalenia aktualnej wartości nieruchomości? W przypadku mieszkań dość popularnych nie ma takiej potrzeby. Ustalenie wartości mieszkania nie oznacza wcale, że w tej cenie znajdzie się osoba zainteresowana nabyciem właśnie takiej nieruchomości. Jestem absolwentem studiów z wyceny nieruchomości i mam świadomość, że skrupulatne oparte na wielu czynnikach sporządzenie operatu – nie musi powodować, że jest to cena aktualnego zainteresowania rynkowego. Gdyby wyceny sugerowały wartości zainteresowania rynkowego, to licytacje komornicze nie rozpoczynałyby się od ułamkowych części tej wartości.

Czy agent nieruchomości wyceni nieruchomość?

Uważam, że dla celów sprzedażowych aktywny pośrednik nieruchomości jest najlepszą do tego osobą. Jego zaletą jest doświadczenie, ilość mieszkań, które widział na żywo, a także czasami dostęp do cen transakcyjnych (proszę nie mylić z cenami ofertowymi). Wyposażenie mieszkania może kosztować zarówno 700 zł/m2 jak i 10000 zł/m2 i to właśnie agent nieruchomości najprawdopodobniej jest tą osobą, która doświadczyła jak koszt wyposażenia wpływa na cenę oraz popularność danych nieruchomości.

Ceny na portalach branżowych.

Proszę pamiętać. Ceny podawane przy ofertach na portalach branżowych są cenami, za które do dnia dzisiejszego nie udało się sprzedać nieruchomości. Ustalanie wartości własnego mieszkania na podstawie jedynie takich informacji potrafi być bardzo nieskuteczne i spowodować, że w sprawie nieruchomości będą kontaktowali się głównie agenci nieruchomości – chcący powiększyć bazę posiadanych ofert.

Najważniejsze jest, aby sprzedać, nie sprzedawać.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on pinterest
Pinterest
Share on email
Email

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Facebook

YouTube

Dołącz do nas

Zapisz się na newsletter

Powiązane artykuly