Jak kupić nieruchomości w Hiszpanii

Spis treści

Jak kupić nieruchomości w Hiszpanii

Planując zakup nieruchomości w Hiszpanii warto zapoznać się z podstawowymi procedurami. Są one dość zbliżone do procedur zakupu nieruchomości w większości krajów UE – natomiast różnią się poszczególne wytyczne administracyjne.

Po wybraniu przez klienta nieruchomości, która ma być przedmiotem transakcji kupna–sprzedaży, w celu realizacji zakupu należy:

Rezerwacja

Dokonać najpierw rezerwacji poprzez wpłatę niewielkiej kwoty w ramach odpowiednika zadatku. Wysokość tego zadatku różni się w zależności od rodzaju nieruchomości, która jest przedmiotem zakupu. Głównym celem tego zadatku jest zapewnienie Kupującemu gwarancji, iż nabywana przez niego nieruchomość została wycofana z oferty rynkowej (zwykle przez ograniczony okres czasu), a Sprzedający wie, że Nabywca jest naprawdę zainteresowany kupnem tej nieruchomości. A jeśli z jakiegokolwiek powodu transakcja nie dojdzie do skutku, nieruchomość zostanie przywrócona do oferty rynkowej. Zadatek jest zwykle bezzwrotny.

Umowa kupna – sprzedaży

Umowa kupna-sprzedaży winna być opatrzona datą i podpisana przez obie strony, a także zawierać dane osobowe stron umowy oraz szczegółowe dane dotyczące nieruchomości. Należy także ustalić kwotę do zapłaty w dniu podpisania umowy, a także całkowitą kwotę, warunki płatności oraz termin lub okres czasu, w którym umowa winna być podpisana. W umowie należy również określić konsekwencje prawne, w przypadku gdy potencjalny Kupujący nie wykazuje chęci finalizacji transakcji, w związku z czym mógłby stracić całą dotychczas wpłaconą kwotę, chyba brak zakończenia transakcji wynika z innych uchybień lub nieprawidłowości stwierdzonych w rejestrze lub Księdze Wieczystej nieruchomości. W przypadku gdy Sprzedający nie wykazuje chęci finalizacji transakcji, Kupujący jest uprawniony do dochodzenia odszkodowania w formie zwrotu podwójnej kwoty, o której mowa w gwarancji.

Inni czytali także: Atrakcje na Wyspach Zielonego Przylądka

Umowa w przypadku nabycia przez obcokrajowców może być sporządzona w 2 językach. Jednak w przypadku spornych kwestii dominujące brzmienie umowy ma „język ojczysty nieruchomości”

Płatność

Płatność końcowa kupna–sprzedaży winna zostać uregulowana w dniu przejęcia nieruchomości. W tym momencie notariusz przygotuje umowę kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego, który zostanie podpisany zarówno przez Kupującego, jak i Sprzedającego. Można się także spotkać z innymi formami płatności – szczególnie w przypadku nabywania nieruchomości deweloperskich lub nieruchomości przeznaczonych na cele inwestycyjne typu aparthotel

Notariusz: notariusz jest urzędnikiem państwowym, u którego podpisywane są dokumenty o charakterze urzędowym. Prawne przeniesienie prawa własności nieruchomości winno zawsze nastąpić w obecności notariusza. Notariusz ponosi odpowiedzialność i jest gwarantem tego, że umowa zawarta pomiędzy obiema stronami transakcji zostanie sporządzona w formie aktu notarialnego, którego numer zostanie wprowadzony do repertorium czynności notarialnych. Opłaty notarialne winny być uregulowane przez Kupującego w chwili notarialnego poświadczenia aktu. Opłaty te są określone przez przepisy prawne i są zależne od wartości nieruchomości będącej przedmiotem aktu notarialnego.

W przypadku braku możliwości osobistego stawiennictwa u notariusza w celu podpisania aktu notarialnego można i należy udzielić pełnomocnictwa na rzecz swoich adwokatów lub osób przez siebie wyznaczonych, które mają zdolność prawną i są umocowane do podpisania aktu notarialnego kupna-sprzedaży nieruchomości w imieniu mocodawcy.

Po podpisaniu aktu notarialnego kupna–sprzedaży nieruchomości klient otrzyma tzw. tymczasowy odpis, tj. odpis aktu, natomiast oryginał zostanie wysyłany do rejestru nieruchomości. Po przeprowadzeniu rejestracji nieruchomości, akt notarialny jest odsyłany z powrotem do notariusza lub banku (w przypadku gdy nieruchomość została obciążona hipoteką bankową), który dostarczy go Kupującemu w późniejszym terminie. W czasie gdy akt notarialny znajduje się w rejestrze nieruchomości, formalnym dokumentem nieruchomości jest zawsze odpis aktu notarialnego.

Rejestr nieruchomości: rejestr ten jest rejestrem państwowym, w którym przechowywane są i rejestrowane wszystkie urzędowe akty i umowy związane z transakcjami dotyczącymi nieruchomościami i ich prawami własności. Każda nieruchomość winna być obowiązkowo wpisana do rejestru. Wynagrodzenie urzędników rejestru obsługujących daną nieruchomość jest wyliczane w oparciu o wartość nieruchomości stanowiącej przedmiot aktu notarialnego i określone przez przepisy prawne. Powyższe wynagrodzenie winno zostać opłacone przez nabywcę nieruchomości w momencie wprowadzenia jej do rejestru.

Zobacz nasze oferty nieruchomości na sprzedaż w Hiszpanii

?c=27485&m=1878373&a=387161&r=&t=html - Jak kupić nieruchomości w Hiszpanii

Podatki

Nieruchomości na rynku pierwotnym (nowa nieruchomość): 10% VAT, opłata skarbowa za znaczek (AJD, udokumentowane i poświadczone akty prawne) od wartości 1,5%. Całość: 11,5%.

Nieruchomości na rynku wtórnym: 10% podatku od przejęcia prawa własności (ITP). Nie stosuje się podatku VAT.

Opłata notarialna i opłaty za wpis w rejestrze nieruchomości: brak stałego oprocentowania lub kwoty z tytułu tych dwóch opłat.

Jednakże, koszty notarialne wynosić będą od 800 € do 1.000 €, chociaż w niektórych przypadkach pobierana jest również kwota 1% od całej transakcji kupna–sprzedaży nieruchomości oraz 500 € z tytułu wpisu nieruchomości do państwowego rejestru.

Inne koszty i opłaty: należy uwzględnić również inne niewielkie koszty, takie jak prowizje bankowe, opłaty za przelewy środków na rachunki, koszty notarialne lub pełnomocnictwa udzielonego na rzecz prawnika, koszty tłumaczenia, wniosku NIE, przedstawiciela upoważnionego do działania w sprawach skarbowych, itp.

Wymogi administracyjne wobec kupującego

Rachunek bankowy w Hiszpanii:

Wszyscy właściciele nieruchomości w Hiszpanii winni posiadać rachunek bankowy otwarty na swoje nazwisko w dowolnym banku hiszpańskim
w celu obsługi bieżących kosztów, opłat za usługi takie jak dostawa prądu i wody, hipoteki, podatków lokalnych i innych opłat.

Uzyskanie numeru identyfikacji podatkowej oraz numeru NIE

Jako właściciel nieruchomości w Hiszpanii obligatoryjnie należy zarejestrować się w urzędzie skarbowym jako osoba fizyczny lub podmiot gospodarczy w celu złożenia wniosku o przyznanie numeru identyfikacji podatkowej, NIE lub NIF (w przypadku firmy). Dokumenty, które są wymagane w przypadku tej procedury są następujące:

Inni czytali także: Biuro nieruchomości Warszawa – jak wybrać agencję nieruchomości?

  • FORMULARZ WNIOSKU O NADANIE NUMERU NIE (stan cywilny, adres w kraju zamieszkania, imiona rodziców, miejsce i kraj urodzenia)

  • Oryginał paszportu + 2 kserokopie

  • 2 zdjęcia

  • Oryginał wizy (z kserokopią pieczątek przystawionych przy wjeździe do kraju) + 2 kserokopie

  • Oryginał biletu lotniczego podróżnego + 2 kserokopie

  • Oryginał umowy kupna-sprzedaży + 2 kserokopie

  • Oryginał odpisu zaświadczenia z księgi wieczystej + 2 kserokopie

  • W przypadku nabycia nieruchomości na rynku pierwotnym 2 kserokopie aktu notarialnego kupna-sprzedaży nieruchomości na rynku pierwotnym i prawa własności gruntu w przypadku nieruchomości na rynku pierwotnym

  • Zaświadczenie z banku potwierdzające przyznanie kredytu/pożyczki (w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny) lub zaświadczenie o środkach na rachunku lub wpłacie środków w wysokości 33% wartości nieruchomości, która jest przedmiotem zakupu

  • Uzasadnienie opłat wpłacanych na rachunek/poczet nieruchomości

  • D.N.I. [dowód osobisty] dewelopera w przypadku transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości na rynku pierwotnym, w przypadku nieruchomości na rynku wtórnym należy dostarczyć 2 kserokopie paszportu Sprzedającego + oryginał pozwolenia na sprzedaż z 2 kserokopiami

Pełnomocnik w sprawach podatkowych w Hiszpanii

Nierezydenci zainteresowani działalnością gospodarczą (nieruchomości, aktywa, itp. …) winni podpisać umowę i skorzystać z usług przedstawiciela podatkowo – księgowego, który będzie prowadzić sprawy podatkowe nierezydentów, a w szczególności, będzie odbierać i przyjmować zgłoszenia, jak również domagać się zwrotu nadpłaconego zobowiązania podatkowego.

Media w nieruchomości

Inni czytali także: Pensjonat na sprzedaż – czyli jak sprzedać firmę

Dostawa energii elektrycznej

Opłaty za dostawę energii elektrycznej regulowane są miesięcznie lub co dwa miesiące, w zależności od warunków dostawcy. Kwoty za dostawę energii są zmienne i zależą od mocy pobieranej energii, przedmiotu umowy oraz ilości poboru energii przez użytkownika.

Przeciętna moc energii, stanowiącej przedmiot umowy z dostawcą wynosi 5,5 KW, a jej cena za KW wynosi około 0,14 €. Jednakże, kwota ta może się zmieniać w zależności od ceny rynkowej.

Należy pamiętać, że nawet w przypadku braku poboru energii elektrycznej w niektórych miesiącach, zawsze należy opłacić kwotę minimalną. W przypadku standardowej nieruchomości podłączonej do sieci energetycznej o mocy 5,5 kW kwota ta może wynieść około 13,00 € miesięcznie.

Dostawa wody

Firma wodociągowa zostaje wynajęta przez gminę lub wspólnotę i nie znajduje się ona na tzw. wolnym rynku. Opłata za wodę regulowana jest kwartalnie i w koszt faktury wliczane są również opłaty za wywóz śmieci i odprowadzenie ścieków.

Tak jak w przypadku dostawy energii elektrycznej, należy opłacić kwotę minimalną, nawet jeśli nie będziemy z niej korzystać w ciągu kilku miesięcy. Minimalna opłata wynosi zazwyczaj około 40,00 € kwartalnie i zwykle nie przekracza tej kwoty, nawet jeśli nieruchomość jest zamieszkiwana przez cały rok, przy założeniu, że jest to nieruchomość, która nie posiada dużego ogrodu ani basenów.

Dostawa gazu

Istnieją nieruchomości, które muszą być zaopatrzone w przyłącze gazowe, ponieważ jest ono potrzebne do kuchenek, płyt gazowych lub kotłów gazowych podgrzewających wodę. W przypadku braku takiego przyłącza, koszt zakupu butli gazowej ważącej 20 kg wynosi € 14,00 €.

Telewizja

Telewizja, oprócz telewizji prywatnej, jest bezpłatna. Aby oglądać kanały z innego kraju niż Hiszpania, należy zainstalować telewizję satelitarną (cena zakupu i instalacji takiej anteny może być różna, w zależności od wybranego modelu i dostawcy). Inne kanały o zasięgu ponadregionalnym są dostępne w ramach telewizji naziemnej, jednakże jeśli są kodowane, korzystanie z nich jest płatne.

Wspólnota właścicieli

Co to jest wspólnota właścicieli?

Wspólnota właścicieli jest organem prawnym w zakresie zarządzania i utrzymania pomieszczeń i obiektów, które są przedmiotem użytkowania w ramach części wspólnych. W ramach danego osiedla obiekty te mogą obejmować m. in. baseny, ogrody, ścieżki, oświetlenie i systemy nawadniania terenów zielonych, a w apartamentowcach: schody, windy, hole wejściowe, ogrody i garaże.

Jaka będzie wysokość kosztów płatnych w ramach czynszu

Zobacz nasze oferty nieruchomości na sprzedaż w Chorwacji

Każda nieruchomość posiada przypisany procent (kwotę) rocznych wydatków, który może się pojawić w zapisie nieruchomości, w przypadku gdy Wspólnota została już powołana (co jest mało prawdopodobne w przypadku nowych nieruchomości). Wysokość opłat czynszowych może wahać się w zależności od wspólnoty, a zatem w przypadku nieruchomości na rynku wtórnym, tj. z drugiej ręki, jest to jedna z podstawowych kwestii, o które należy w pierwszym rzędzie zapytać.

Jak działa wspólnota?

Istnieją przepisy, które regulują sposób, w jaki powinna działać wspólnota. Zawsze będzie wybrany prezes (który musi być jednym z właścicieli), sekretarz i administrator (zwykle jest nazywany zarządcą nieruchomości i bardzo dobrze zna odpowiednie przepisy prawa mieszkaniowego i budowlanego), którzy pobierają opłaty za świadczone przez siebie usługi, a także mogą pełnić rolę sekretarza.

Jaki będzie mój udział?

Kupujący może zostać członkiem wspólnoty właścicieli, podejmując prawa i obowiązki wynikające z przepisów prawnych, jak tylko zrealizowana zostanie transakcja kupna-zakupu nieruchomości. Jako członek wspólnoty właścicieli Kupujący ma prawo do udziału w posiedzeniach, w tym w walnym zgromadzeniu, w trakcie którego można wyrażać swoje opinie.

Czy opłata na rzecz wspólnoty jest tym samym co opłata zobowiązań podatkowych od nieruchomości?

Inni czytali także: Hotel na sprzedaż

Nie. Opłata składki na rzecz wspólnoty jest zupełnie czymś innym i jest całkowicie niezależna od zobowiązań lokalnych.

Jest to podatek miejski regulowany corocznie na rzecz Urzędu Miasta (lub innego organu prowincji Alicante, biura SUMA – agencji upoważnionej do pobierania podatków w imieniu władz lokalnych). Czasami podatek ten jest nazywany podatkiem od nieruchomości.

Podatek ten oblicza się w oparciu o wartość katastralną (wartość katastralna nieruchomości jest ustalana przez Urząd Miasta) każdej nieruchomości i dotyczy wszystkich, zarówno mieszkańców, jak i osób niebędących mieszkańcami. Od powyższego nie ma żadnych wyjątków. Podatek ten jest przeznaczony na budowę nowych dróg miejskich, oświetlenie miejskie, utrzymanie szkół, szpitali, itp.

Przy sprzedaży swojej nieruchomości należy zawsze i obligatoryjnie złożyć potwierdzenie ostatniej zapłaty podatku od nieruchomości, czyli IBI.
Wartość katastralna jest okresowo dostosowywana do inflacji.

Zobacz nasze oferty nieruchomości na sprzedaż w Bułgarii

Zobowiązanie podatkowe od nieruchomości (IBI):

Jest to podatek miejski regulowany corocznie na rzecz Urzędu Miasta (lub innego organu jak np. biuro SUMA – agencja upoważniona do pobierania podatków w mieniu władz lokalnych).

Podatek ten oblicza się w oparciu o wartość katastralną (wartość katastralna nieruchomości jest ustalana przez Urząd Miasta) każdej nieruchomości i dotyczy wszystkich, zarówno mieszkańców, jak i osób niebędących mieszkańcami.

Od powyższego nie ma żadnych wyjątków. Podatek ten jest przeznaczony na budowę nowych dróg miejskich, oświetlenie miejskie, utrzymanie szkół, szpitali, itp.

Przy sprzedaży swojej nieruchomości należy zawsze i obligatoryjnie złożyć potwierdzenie ostatniej zapłaty podatku od nieruchomości, czyli IBI.
Wartość katastralna jest okresowo dostosowywana do inflacji.

Podatek dochodowy od nierezydentów

Właściciel nieruchomości będący nierezydentem Hiszpanii jest zobowiązany do złożenia deklaracji podatkowej o dochodach nierezydentów. W niniejszym oświadczeniu należy zgłosić zakupioną na terytorium Hiszpanii nieruchomość, a także opłacić kwotę w wysokości od 24% do 1,1% wartości podanej w treści aktu notarialnego lub wartości katastralnej, a następnie podzielić tę kwotę na osoby i/lub procent wyceny wartości nieruchomości. Podatek ten jest opłacany corocznie.

Inni czytali także: Jak sprzedawać domy jednorodzinne? Sprzedaż inwestycji deweloperskiej

?c=14257&m=1804307&a=387161&r=&t=html - Jak kupić nieruchomości w Hiszpanii

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on pinterest
Pinterest
Share on email
Email

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Facebook

YouTube

Dołącz do nas

Zapisz się na newsletter

Powiązane artykuly