Jak sprzedać mieszkanie z hipoteką

Nie taki diabeł straszny jak go malują, czyli jak sprzedać mieszkanie z hipoteką

Powiedzmy sobie szczerze, dla osoby zajmującej się tym zawodowo sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem tzw. „hipoteką” nie stanowi przeszkody. Dla osoby, która styka się z tym pierwszy raz może być to nie lada wyzwanie i prawdą jest, że trzeba się do tego dobrze przygotować. Musimy pamiętać, że w księdze wieczystej naszej nieruchomości bank zabezpieczył się wpisem w dziale IV, a co za tym idzie będziemy musieli poinformować go o swoich zamiarach sprzedaży. Hipoteka, bowiem przywiązana jest do nieruchomości, a nie do właściciela. W momencie, w którym decydujemy się na sprzedaż musimy być świadomi, że jesteśmy zobligowani tę hipotekę spłacić.

Na początku jednak skupmy się na szukaniu „chętnego” na zakup naszego mieszkania.

W tym celu należy przedstawić ofertę mieszkania na portalach specjalizujących się w sprzedaży nieruchomości. Jeżeli nie mamy doświadczenia i wiedzy w obrocie nieruchomościami, a zależy nam na szybkiej i sprawnej sprzedaży oraz profesjonalnym zaprezentowaniu naszego „m” powinniśmy zwrócić się do biura nieruchomości, które wykonana za nas najcięższą pracę, a także przeprowadzi nas przez meandry prawa i obowiązujących przepisów w sposób jak najmniej bolesny. Pamiętajmy, że doświadczony agent to osoba, która z założenia ma większą wiedzą na temat sprzedaży niż my, a co za tym idzie jej doświadczenie może okazać się bezcenne jeżeli pojawią się jakieś trudności w finalizacji naszej transakcji. Warto też pamiętać, aby od razu poinformować potencjalnego nabywcę albo agenta opiekującego się naszym mieszkaniem, że nieruchomość jest obciążona kredytem,
z reguły informacja ta niczego nie zmienia, jednakże jest to ważny element stanu prawnego naszej nieruchomości.

Kiedy już trafi nam się zainteresowany klient, a cena sprzedaży została zaakceptowana przez obie strony, przystępujemy do finalizacji sprzedaży.

W pierwszej kolejności podpisujemy umowę przedwstępną. W sytuacji, gdy naszą sprzedaż prowadzi biuro nieruchomości na pewno sporządzi ono draft takiej umowy, umówi strony i pomoże zebrać potrzebne dokumenty. Jest to bardzo wygodne rozwiązanie, gdyż możemy być pewni, że projekt przygotowany przez agencje będzie zawierał wszystkie niezbędne informacje o nieruchomości, a także będzie prawnym zabezpieczeniem każdej ze stron. Jeżeli jednak zdecydujesz się na sprzedaż samodzielną, warto pomyśleć o umowie w formie aktu notarialnego, taka umowa zawiera wszystkie elementy żeby zabezpieczyć obie strony, a notariusz dodatkowo będzie mógł rozwiać wszystkie wątpliwości i odpowiedzieć na pytania natury prawnej. Trzeba jednak pamiętać, że umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego to dodatkowe koszty.

Do umowy przedwstępnej będą nam już potrzebne konkretne dokumenty. Musimy udać się do banku, który udzielił nam kredytu i poprosić o zaświadczenie o tym ile kredytu zostało nam jeszcze do spłaty. Zaświadczenie takie musi zawierać:

  • dane kredytobiorcy,
  • datę udzielenia kredytu,
  • wysokość finansowania,
  • aktualne saldo,
  • numer rachunku technicznego do spłaty,
  • wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę (w wybranych bankach),
  • deklaracje wydania dokumentów pozwalających na zwolnienie zabezpieczenia.

Warto już wcześniej zorientować się czy nasz bank pobiera prowizje za wcześniejsza spłatę zadłużenia, a także, jakie przewiduje opłaty za wydawanie zaświadczeń są to, bowiem koszty, które będziemy pokrywać z własnej kieszeni.

Kolejnym bardzo ważnym dokumentem jest promesa, czyli obietnica banku, że zaraz po otrzymaniu odpowiedniego przelewu od kupującego naszą nieruchomość wyda zgodę na wykreślenie swojego zapisu z księgi wieczystej. Dzięki temu sytuacja prawna mieszkania będzie jasna zarówno dla nas, jako sprzedających, ale także dla kupujących jak i dla banku.

Zdarzają się też banki, które oprócz zaświadczenia o wysokości zadłużenia i promesy, będą od nas oczekiwać opinii na temat terminowości jego spłaty, zaświadczenia o niezaleganiu
z podatkiem od nieruchomości lub czynszem.

Dokumenty wydane przez bank ważne są 30 dni, przeważnie banki wystawiają potrzebne nam zaświadczenia w ciągu jednego maksymalnie trzech dni. Trzeba pamiętać o „terminie ich ważności”
i wówczas spisać umowę przedwstępną.

Jeżeli decydujemy się stworzyć taka umowę samemu pamiętajmy, że bezwzględnym minimum jest wskazać:

  • strony umowy,
  • cenę nieruchomości,
  • wysokość zaliczki lub zadatku,
  • termin zawarcia umowy przeniesienia własności (która musi się odbyć w formie aktu notarialnego).

Przy obecnej sytuacji na rynku nieruchomości jest wysoce prawdopodobne, że osoba, która zechce kupić nasze mieszkanie również będzie wspomagać się kredytem, a co za tym idzie dopiero, kiedy będziemy mieć podpisaną umowę przedwstępną kupujący będzie mógł złożyć wniosek o kredyt hipoteczny. W tej sytuacji musimy poczekać na pozytywną decyzje kredytową.  Zgodnie z ustawą, czas na decyzję banku wynosi 21 dni od przyjęcia wniosku kredytowego.

Idąc tym tokiem, w celu finalizacji sprzedaży musimy udać się do notariusza i spisać umowę sprzedaży mieszkania. Poza dokumentami z banku dotyczącymi kredytu hipotecznego będą nam potrzebne jeszcze następujące dokumenty:

  • odpis z księgi wieczystej dla nieruchomości (obecnie można sprawdzić elektronicznie),
  • z Urzędu Gminy/Miasta zaświadczenie:
    • że nasza nieruchomość nie znajduje się w specjalnej strefie rewitalizacji,
    • że nikt nie jest zameldowany w lokalu,
    • o braku zaległości w opłatach z tytułu podatku od nieruchomości lub z tytułu użytkowania wieczystego gruntu,
  • ze Starostwa Powiatowego zaświadczenie potwierdzające, że nieruchomość jest lub nie jest objęta planem urządzenia lasu,
  • dokument stwierdzający nabycie prawa do lokalu (np. akt notarialny zakupu nieruchomości),
  • zaświadczenie ze wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni o braku zaległości w opłatach czynszowych i eksploatacyjnych za lokal.

Musimy być przygotowani, że notariusz może poprosić nas o przyniesienie jakichś dodatkowych dokumentów, ma to na celu zapewnienie obu stronom bezpieczeństwa transakcji. W sytuacji, gdy osoba kupująca od nas mieszkanie zaciąga kredyt, udaje się z wypisem aktu notarialnego do swojego banku. Tylko w ten sposób bank nabywcy będzie wiedział, jaką część środków musi przelać na rachunek naszego banku, w którym mamy kredyt, a ile na nasz osobisty rachunek.

Dla przykładu: sprzedajemy mieszkanie za 500tyś, a kredytu do spłaty zostało nam 200tyś. Bank kupującego przelewa kwotę 200tyś do naszego banku w celu całkowitej spłaty kredytu, a pozostałe 300tyś na nasz osobisty rachunek.

Pamiętajmy tylko, aby w naszym banku zgłosić dyspozycje całkowitej spłaty zadłużenia, bez takiej deklaracji bank nie będzie mógł rozliczyć kredytu.

Jeżeli zdarzyłoby się, że nasz kupujący nie potrzebuje kredytu i posiada gotówkę potrzebną na zakup naszej nieruchomości, również warto spisać wtedy umowę przedwstępna, choć nie jest to konieczne
i od razu możemy udać się do notariusza. Wtedy notariusz w umowie określi kwoty, które kupujący będzie musiał przelać do banku i na nasz rachunek.

Podsumowując, przy sprzedaży nieruchomości warto aby cały proces był pilotowany przez osobę, która ma doświadczenie w takich transakcjach. Wyjaśni nam ona wszelkie niejasności, pomoże przygotować dokumenty, będzie służyć swoim doświadczeniem, a także czasem potrzebnym do załatwienia wszystkich formalności.

Pamiętajmy! Dobry agent w dzisiejszych czasach jest na wagę złota, załatwi za nas wszystkie zaświadczenia, dokumentacje urzędową, a także jest w stanie wynegocjować dużo lepszą cenę ze sprzedaży niż my. Takie rozwiązanie to dla nas oszczędność czasu, nerwów a także realnie większy zysk ze sprzedaży.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on pinterest
Pinterest
Share on email
Email

Facebook

YouTube

Dołącz do nas

Zapisz się na newsletter

Powiązane artykuly