Prawo pierwokupu w praktyce

Prawo pierwokupu w praktyce

Prawo pierwokupu daje możliwość osobie uprawnionej nabycie nieruchomości przed osobą trzecią. Może to wynikać z umowy między stronami lub być obowiązkiem ustawowym, wynikającym z aktu prawnego. Jak sprzedać nieruchomość z prawem pierwokupu? Jak z prawa skorzystać i co ciekawe… jak przekazać prawo własności z pominięciem prawa pierwokupu?

Prawo pierwokupu określają przepisy Kodeksu Cywilnego (artykuły od 596 do 602), które stanowią, że prawo pierwokupu występuje, jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej. Może ono dotyczyć zarówno rzeczy, jak i nieruchomości. W artykule skupimy się na prawie pierwokupu do nieruchomości.

Art. 602. § 1. i § 2 KC stanowią, że: Prawo pierwokupu jest niezbywalne. Jest ono niepodzielne, chyba że przepisy szczególne zezwalają na częściowe wykonanie tego prawa. Jeżeli jest kilku uprawnionych, a niektórzy z nich nie wykonywają prawa pierwokupu, pozostali mogą wykonać je w całości. W praktyce to oznacza, że prawa pierwokupu nie możemy przekazać na rzecz innej osoby lub go odziedziczyć.

Umowne lub ustawowe

Prawo pierwokupu może być skutkiem zawartej umowy między stronami (umowne) bądź wynikać bezpośrednio z ustawy. W przypadku ustawowego prawa pierwokupu akty prawne szczegółowo regulują, komu i w jakiej sytuacji przysługuje to prawo oraz jakie są warunki sprzedaży nieruchomości. Są to: ustawa o gospodarce nieruchomościami, ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, ustawa o ochronie przyrody, ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, ustawa o lasach, ustawa o specjalnych strefach ekonomicznych, ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości, ustawa prawo wodne oraz ustawa o rewitalizacji.

Umowne prawo pierwokupu a sprzedaż

Przy sprzedaży nieruchomości mogą zaistnieć dwie sytuacje: uprawniony chce lub nie chce skorzystać z prawa pierwokupu. Nieruchomość może zostać sprzedana osobie trzeciej tylko w sytuacji, gdy osoba uprawniona do pierwokupu tego prawa nie wykona.

Jak to wygląda w praktyce?

Zobowiązany właściciel nieruchomości, który chce ją sprzedać, zawiera z osobą trzecią warunkową umowę sprzedaży u notariusza. Warunkową, to znaczy, że będzie miała skutki prawne o ile osoba z prawem do pierwokupu, z tego prawa nie skorzysta. Uprawniony ma na decyzję miesiąc od momentu otrzymania oficjalnego pisma. Jeżeli skorzysta z prawa pierwokupu, musi złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego. Nabywa wówczas nieruchomość po cenie ustalonej w warunkowej umowie sprzedaży. Jeżeli z prawa nie chce skorzystać, to może zignorować pismo lub napisać oświadczenie o rezygnacji z prawa pierwokupu. Zobowiązany dopiero wtedy może podpisać akt notarialny, który oficjalnie doprowadzi do przeniesienia własności na osobę trzecią.

Skutki naruszenia prawa pierwokupu

Z pominięciem prawa pierwokupu wiąże się z zapłatą odszkodowania osobie, której to prawo przysługiwało. Sprzedaż natomiast jest skuteczna, w odróżnieniu od sprzedaży obarczonej prawem pierwokupu ustawowego. Stanowią o tym przepisy KC Jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.

Prawo pierwokupu w księdze wieczystej

Nie ma ustawowego obowiązku wpisania do księgi wieczystej informacji o prawie pierwokupu. W przypadku ustawowego prawa pierwokupu wyjątek stanowią nieruchomości zabytkowe. Wówczas prawo pierwokupu jest skuteczne, tylko i wyłącznie, gdy zostało wpisane do księgi wieczystej.

Wpis o prawie pierwokupu ma swoje miejsce w III dziale księgi. Aby dokonać wpisu, należy złożyć wniosek wraz z oświadczeniem uprawnionego do prawa pierwokupu, do Sądu Rejonowego, właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Wpis to koszt 150 zł, jednak warto, aby uprawniony zadbał, aby taki wpis został przez właściciela nieruchomości dokonany.

Jak przenieść prawo własności, pomijając prawo pierwokupu?

Jest jedna sytuacja, która pozwala na przeniesienie prawa własności na osobę trzecią, w sytuacji, gdy nieruchomość jest obarczona prawem pierwokupu. Należy bowiem pamiętać, że prawo pierwokupu obowiązuje tylko przy sprzedaży nieruchomości. Jeżeli zobowiązany postanowi nieruchomość przekazać w ramach darowizny… prawo pierwokupu nie obowiązuje!

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on pinterest
Pinterest
Share on email
Email

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Facebook

YouTube

Dołącz do nas

Zapisz się na newsletter

Powiązane artykuly