Sprzedaż nieruchomości z kredytem

Sprzedaż nieruchomości z kredytem

Spis treści

Sprzedaż nieruchomości z kredytem hipotecznym

Czy kredyt hipoteczny obciążający sprzedawaną nieruchomość jest problemem? W większości przypadków nie, zwłaszcza jeśli nad całym procesem czuwa doświadczony agent.

Co do zasady, w przypadku istniejącego obciążenia hipotecznego na kupowanej nieruchomości, kupujący spłaca zobowiązanie hipoteczne własnymi środkami (gotówką, kredytem, bądź połączeniem obu tych źródeł).
Niezwykle ważne jest, by sprzedający wystąpił do banku wpisanego obecnie w hipotekę nieruchomości o zaświadczenie dotyczące aktualnego salda zadłużenia. Taki dokument w sposób niepodważalny mówi o bieżącym zadłużeniu oraz wskazuje numer konta (często odmienny od numeru służącego do bieżącej obsługi kredytu) przeznaczony do całkowitej jego spłaty.

W przypadku zaś gdy kupujący posiłkuje się kredytem hipotecznym, należy sobie zdawać sprawę, że aktualne (nie starsze, niż 30 dni) zaświadczenie dotyczące salda kredytu, wraz z wyraźnie wskazanym rachunkiem do jego spłaty, będzie wymagane ze strony banku kredytującego zakup.

Należy też pamiętać (i uczulić na to sprzedającego), że bank kredytujący będzie w pierwszej kolejności chciał spłacić bank obecnie wpisany do IV działu Księgi Wieczystej, a dopiero następna transza przeznaczona będzie bezpośrednio dla kupującego.

Inni czytali także: Jak sprzedać mieszkanie z kredytem i kupić dom? 10 kroków!

Sprzedaż nieruchomości z kredytem – Kredyty walutowe

Pewną niedogodnością jest kredyt hipoteczny walutowy (na rynku polskim najczęściej spotykanymi obcymi walutami są frank szwajcarski i euro, ale sporadycznie można się spotkać z hipoteką obciążoną amerykańskim dolarem, japońskim jenem, czy nawet szwedzką koroną).

Hipoteka wyrażona w obcej (innej, niż polski złoty) walucie niesie ze sobą niedogodność związaną z różnicami kursowymi. Kwota na zaświadczeniu z banku wyrażona jest w walucie obcej i powinna zostać przeliczona zgodnie z kursem sprzedaży właściwym dla tabeli kursów walut dla kredytów hipotecznych. Tabela ta zmienia się codziennie, a czasami nawet kilka razy dziennie i dokonując przelew z innego banku może być niezwykle trudno idealnie trafić w kwotę przeznaczoną do spłaty. Najlepszym rozwiązaniem jest wpłata określonej przez spłacany bank kwoty z kilkuprocentowym naddatkiem. W przypadku, gdy już istniejący kredyt spłacany jest ze środków pochodzących z nowego kredytu, kwota przelewana do „starego” banku jest zawsze przeliczana w dniu złożenia dyspozycji. Nie ma więc możliwości zapłacenia z naddatkiem. Musimy się zatem liczyć z koniecznością wyrównania salda zadłużenia później z własnych środków. W takim przypadku końcowa i ostateczna spłata już istniejącego kredytu może zostać opóźniona o kilka dni roboczych (należy pamiętać, że także nasz bank kredytujący ma kilka dni roboczych na dokonanie uruchomienia środków). Reasumując – procedura spłaty już istniejącego „starego” kredytu za pomocą nowego, uzyskanego przez kupującego kredytu hipotecznego, może wynieść nawet do kilkunastu dni roboczych. Warto o tym pamiętać w trakcie określania terminów w akcie notarialnym.

Sprzedaż nieruchomości z kredytem – Kredyt przewyższający wartość transakcyjną nieruchomości.

W przypadku kredytów udzielonych we franku szwajcarskim w latach 2006 – 2008 istnieje teoretyczne ryzyko, iż wartość zobowiązania względem banku przewyższa wyrażoną w złotym polskim cenę transakcyjną. W takim wypadku do wyboru pozostaje dopłacenie różnicy przez sprzedającego, lub przeniesienie zabezpieczenia na inną nieruchomość. Druga z wzmiankowanych opcji jest jednak czasochłonna i narażona na ryzyko odmowy ze strony banku (który, korzystając niejako z okazji, sprawdzi ponownie zdolność kredytową sprzedającego, oraz będzie wymagał, by nowa nieruchomość stanowiąca nowe zabezpieczenie, była więcej warta od sprzedawanej nieruchomości).

Inni czytali także: Wykreślenie hipoteki

Kredyt hipoteczny a listy zastawne

Pewnym kłopotem jest też kredyt finansowany poprzez emitowanie listów zastawnych (stosowany na rynku polskim głównie przez duński bank „Nykredit”. Problem polega na tym, że instytucja finansująca „sprzedaje” kredyt w formie listów zastawnych na rynku papierów wartościowych (na przykład na giełdzie) i tenże instrument musi zostać wycofany (odkupiony), co często jest możliwe raz na kwartał (są to zazwyczaj sztywne daty) z koniecznym 30. dniowym okresem wypowiedzenia. W skrajnych więc przypadkach spłata tego typu kredytu może zająć aż do około 120. dni.

Sprzedaż nieruchomości z kredytem – Hipoteka łączna.

Szczególną uwagę należy poświęcić przypadkowi hipoteki łącznej. Konstrukcja tego zabezpieczenia polega na tym, iż dwie, lub więcej, nieruchomości są zabezpieczone tą samą hipoteką. Wartość poszczególnych hipotek nie jest jednak wyrażona. Kupujący nie jest więc – aż do momentu otrzymania odpowiedniego dokumentu z banku – świadomy, jaka kwota wchodzi w grę, by mógł w całości spłacić zobowiązanie dotyczące konkretnie interesującej go nieruchomości.

Wyjątkiem jest rzadko występująca hipoteka łączna proporcjonalna, z dokładnym, wyrażonym w procentach względem całego zadłużenia określeniem: jaka część zobowiązania kredytowego ciąży na danej nieruchomości.

Inni czytali także: Jak sprzedawać domy jednorodzinne? Sprzedaż inwestycji deweloperskiej

Sprzedaż nieruchomości z kredytem – Wykreślenie starego kredytu hipotecznego.

W każdym z tych przypadków należy pamiętać, by w umowie ostatecznej zobowiązać sprzedającego do dostarczenia dokumentu poświadczającego spłatę wcześniej istniejącej hipoteki. Na podstawie tego dokumentu nowy właściciel (osobiście lub za pośrednictwem notariusza) będzie składał wniosek o wykreślenie spłaconego już zobowiązania z IV działu Księgi Wieczystej.
Niedopełnienie tej procedury sprawi, iż nasza nieruchomość w Sądzie Wieczystoksięgowym nadal będzie miała obciążoną hipotekę już spłaconym kredytem, co oznaczać będzie poważne kłopoty w przypadku jej ponownej sprzedaży, a także problemy z kredytującym nasz zakup (o ile posiłkujemy się kredytem) bankiem. Pomimo bowiem faktycznej całkowitej spłaty kredytu w księdze wieczystej naszej nowo zakupionej nieruchomości jako główny dłużnik (ze wpisem na pierwszym miejscu w IV dziale Księgi Wieczystej) będzie wciąż widniał „stary” bank.

?c=34363&m=1889104&a=387161&r=&t=html - Sprzedaż nieruchomości z kredytemKursy nieruchomości

Nieruchomości za granicą

5/5 - (1 głos)
Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on pinterest
Pinterest
Share on email
Email

2 Odpowiedzi

  1. Wciąż pokutuje przekonanie, że nie sprzedaje się nieruchomości z kredytem. Takie artykuły zmieniają to myślenie 🙂

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Facebook

YouTube

Dołącz do nas

Zapisz się na newsletter

Powiązane artykuly