Zakup mieszkania na wynajem – jeszcze prywatny, czy już firmowy?

Zakup mieszkania na wynajem w ramach działalności gospodarczej czy w ramach najmu prywatnego?

Kiedy fiskus potraktuje przychody z wynajmu nieruchomości jako zastrzyk gotówki do rodzinnego budżetu, a kiedy jako przychody z działalności gospodarczej? Od tej decyzji wiele zależy. Najem prywatny rozlicza się bowiem na korzystniejszych warunkach niż najem w ramach działalności.

Rozliczenie najmu korzystniejsze dla osoby prywatnej

Przy prywatnym wynajmie, podatnik ma możliwość skorzystania z prostego sposobu rozliczania się ryczałtem. Wówczas osobę fizyczną obowiązuje stawka 8,5% liczona od przychodów (o ile podatnik w roku podatkowym nie osiągnie przychodu z najmu więcej niż 100 000 zł). Jeżeli przekroczy kwotę 100 000 zł, stawka podatku wyniesie 12,5% od nadwyżki przychodów 100 000 zł. Jeżeli osoba prowadząca działalność wynajmuje mieszkanie w ramach prywatnego najmu, może także skorzystać z korzystnej stawki ryczałtu.

Najem można rozliczać również na zasadach ogólnych.

Wówczas dochód uzyskany z najmu przez osobę fizyczną jest opodatkowany według skali podatkowej, czyli 17 lub 32% – dla dochodów powyżej 85528 zł. Z zasad ogólnych może skorzystać osoba prywatna, jak również przedsiębiorca. Różnica jest taka, że w przeciwieństwie do firmy, wynajmujący mieszkanie prywatnie nie musi prowadzić podatkowej księgi przychodów i rozchodów.

Przedsiębiorcy powinni rozliczać najem z urzędem skarbowym na wspomnianych wcześniej zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym oraz ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, o ile nie korzystają z opodatkowania w formie karty podatkowej. Ryczałt ma jednak wyższą stawkę, niż jest to w przypadku najmu świadczonego przez osobę fizyczną – wynosi 17%.

Kiedy kończy się prywata a zaczyna biznes?

Zasady rozliczenia wydają się banalnie proste, ale nie jest tak do końca. Wybór formy rozliczenia zależy bowiem od tego, czy zakup mieszkania jest z przeznaczeniem na najem prywatny czy planowany jest zakup mieszkania na wynajem w ramach działalności gospodarczej. Jak rozróżnić najem prywatny od tego w ramach działalności gospodarczej? Trudno dokonać oceny, kiedy przepisy prawa nie określają jasno, czym w ogóle jest najem, a tym bardziej najem krótkoterminowy lub długoterminowy.

Inni czytali także: Podział mieszkania na dwa mniejsze

Ogólnie przyjmuje się, że najem prywatny jest wtedy, gdy nie jest związany bezpośrednio z prowadzoną firmą, nie ma zorganizowanego charakteru i nie jest prowadzony na szeroką skalę.

Wszystkie te aspekty można różnie intepretować. Warto przyjąć, że wtedy gdy najem zaczyna przynosić takie zyski, że dochód staje się głównym źródłem utrzymania – wówczas należy zaliczyć go do najmu prowadzonego w ramach firmy. Tym bardziej, jeśli aktywność związana z najmem jest prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły.

Najem z pewnością powinien być więc zaliczany do aktywności przedsiębiorczej, jeżeli cyklicznie inwestuje się w zakup mieszkań na wynajem i osiąga się regularne zyski z wynajmu kilku nieruchomości jednocześnie przez dłuższy czas, lub jeśli współpracuje z profesjonalnymi firmami, np. związanymi z zarządzaniem nieruchomościami.

Rząd planuje przeprowadzanie zmian w rozliczaniu najmu, które doprecyzują kwestie najmu krótko i długoterminowego, a także prywatnego i w ramach działalności gospodarczej. Do tego czasu, przed zakupem mieszkania na wynajem w ramach działalności gospodarczej lub w ramach najmu prywatnego, warto pytać naczelnika urzędu skarbowego o indywidualną interpretację podatkową.

 

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on pinterest
Pinterest
Share on email
Email

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Facebook

YouTube

Dołącz do nas

Zapisz się na newsletter

Powiązane artykuly